【商业地产】长沙裕天-城市广场商业综合体项目前期市场研究报告-79PPT-2015年11月.pptVIP

房地产销售流程培训课件 （1）投资利润率 投资利润率又称投资收益率或投资效果系数，主要用来评价项目的获利水平。 本项目投资利润率达到85.90%，具有较强的获利水平。 （2）资本金净利润率 是税后利润对资本金总额的比率，它反映资本金的占用所带来的财务成果，衡量投资者投入企业资本金的获利能力，综合反映企业财务状况的好坏。 本项目资本金净利润率达到198.1%，反映出本项目投资能带来较高的净利润。 6、资金筹措与运用 0.00 0.00 26611.71 1971.55 　 　 投资回收再投入剩余 2.1 0.00 0.00 26611.71 1971.55 　 　 借款偿还资金来源 2 0.00 0.00 0.00 　 10863.99 　 期末借款余额 1.5 0.00 17262.60 912.34 912.34 　 19087.28 本期还本付息 1.4 0.00 912.34 912.34 912.34 　 2737.0324 本期应计利息 1.3 　 　 　 　 16350.25 16350.25 本期借款 1.2 　 　 　 10863.99 　 　 期初借款余额 1.1 　 　 　 　 　 　 借款及还本付息 1 2013 2012 2011 2010 2009 建设经营期 合计 项目 序号 贷款还本付息估算表(贷款利息5.58%) 1188 2245 3583 7703 12864 11706 18531 0 0 0 57820 销售收入再投入 2.3 0 0 0 0 0 0 0 10864 5486 0 16350 借款 2.2 0 0 0 0 0 0 0 0 0 21567 21567 自有资金 2.1 1188 2245 3583 7703 12864 11706 18531 10864 5486 21567 95737 资金筹措 2 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 2013年 2012年 2011年 2010年 2009年 建设经营期 合计 项目 序号 资金筹措表 第七部分 风险分析及结论 一、项目的风险点 1、政策性风险 从中国房地产发展来看，房地产开发的风险主要来源于宏观面的政策性风险，近几年来中国政府一直针对房地产市场进行干预和调控，针对房地产市场的政策持续不断。 2、市场风险 2008年下半年长沙市场成交量持续走低，消费者观望情绪较重，相当一部分的投资者持币待观，当前市场主要以刚性需求为主。 3、财务风险 项目在销售率达到53.2%、销售均价达到7573元/㎡时达到盈亏平衡，项目资金盈亏压力不大。按照当前市场状况该风险是可控的。 二、综合评价 1、优势 项目地理位置优越，毗邻城市快速干道，交通便捷，为市中心少有的综合体项目。 该项目周边配套齐全，商业氛围浓厚，发展空间巨大。 城南一直是长株潭融城的核心部位，且市民较喜欢的居住选择区域，该项目沿线商贸发展，市场需求旺盛。 项目拆迁少，法律手续简单，启动速度快。 2、劣势 地块被分割成两块，不利于整体规划形成氛围； 地块相对狭小，尤其是西地块，难以形成大的内部园林，对产品价值提升有一定影响； 地块高差大。 三、结论与建议 1、整体中国经济平稳，市场健康发展，政策性风险和市场风险基本在可预见的控制范围之内； 2、长沙城市增容和长株潭一体化给项目带来了很大的空间和机遇，而周边市场的金一部分繁荣使项目前景广阔； 3、从财务分析来看，本项目地块具备非常可观的获利能力。 我司认为本项目开发市场空间巨大，风险较小，财务上具有可行性。 第八部分 规划深化效果 裕天21世纪广场 广场位于韶山路和时代阳光大道交角处，面积约2000平米，该广场将建设成为区域性的标志，在整体建设上考虑到市民休闲、娱乐、旅游观景的需要，同时又能给商业营造良好的气氛，聚集人气 。材质上再满足政府绿化市政要求的同时尽量考虑时尚、动感、商业的需要。 超五星级酒店 酒店整体定位为超五星级。高标准、高规划，总建筑面积29000平米，1-3层为酒店配套性裙楼，基底面积2000，裙楼总面积6000平米；4-26层客房部份，基底面积1000，塔楼面积23000平米。该酒店主要考虑通过新颖别致的外形设计，全新的国际化设计理念进行建设，配合购物中心，统一规划，成为长沙的地标。 裕天新时代购物中心 定位为长沙大型的购物中心。总建筑面积24000平米，基底面积6000，总体楼层4层；定位集休闲、娱乐、文化、餐饮于一体。其外形设计整体力求别具一格，引人注目，将其打造成为湖南的一大风景观光点，使之成为与摩天轮并驾齐驱的一大长沙亮点，从而吸纳足够的人气和大型商家入场经营。 水晶富贵世界风情一条街 水晶富贵世界，整体定位为