土地增值税清算对房地产企业造成的影响及对策研究.pdfVIP

税务筹划 土地增值税清算对房地产企业造成的影响及对策研究 河南天鹰房地产开发有限公司 ·张少英 摘要：土地增值税清算政策 的实施 ，对房地产企业而言有着很大的 为方便讨论 ，作 出以下假设 ： 影响。本文主要从对土地增值税 的清算 内容分析入手，通过对 比分析的 假设一：用于项 目开发的资金为 己有，无需考虑利息费用： 方法，定量分析了土地增值税清算对房地产开发企业的影响，并提出了 假设二 ：以C为开发项 目的成本 ，以 为项 目的增值 比例 ； 一 些比较有实用性的应对措施。 假设三 ：房地产企业的所得税率为 25％： 关键词：房地产 土地增值税 清算 假设四：房地产企业应缴纳的其他闲杂税 已计算于成本 中．本文所 讨论的税负为企业所得税和土地增值税 。 · 一 、 土地增值税 的清算 内容 将 A设为房地产企业的销售收入 ，V设为开发项 目的增值金额 ，则 (一)土地增值税所扣除的项 目及 其税率 有 ： 根据我国相关 的法律法规 ．土地增值税所扣除的项 目主要有 ：工程 V=aC ① 建设金额 ；工程监理金额 ；基础设施金额 ；项 目开发间接金额 ；规划设计 A=C+V ② 金额 ；土地费用 ；房地产转让所涉及的税费；如政府大楼、幼儿园等公共 连结①式和②式，可得： 设施的项 目建成。 fc__ … 一 一。l，}n ③ 按照我国的有关条例规定 ，可将土地增值税 的税率划分为 四个等 级 ，如下表(1)所示 。 l， 1十娃 ④ (二)土地增值税 的清算条件和清算单位 (一)未实行土地增值税清算时的税 负水平 按照我国的有关规定，符合 以下三种情况的纳税人都需进行土地 在未实行土地增值税清算前，所采用的是土地增值税预征制度 ，预 增值税 的清算 ：已全部竣工、销售的房地产开发项 目；全部转手且还没 征金额一般为商品房的预售收入 的4％～6％．则所预征的土地增值税 有进行竣工结算的房地产开发项 目；将土地使用权直接转让的。另外， SY为：5％A(取平均值) 不在 以上三种情况中的，但符合 以下条件 的纳税人也需要进行土地增 则房地产企业 的综合税负率sz为： 值税 的清算：房地产项 目已经全部竣工了．已销售的建筑面积 占全部建 5％A+fA一(一5％A1×25％ 筑面积的85％以上的：房地产项 目已经全部竣工了，已销售的建筑面积