房产税税基批量评估方法的研究.pdfVIP

房地产金融 房产税税基批量评估方法研究 文 /王伟星 楼江 评估能够实现低成本、高效率地完成 大规模目标财产的价值评估任务。伴 随着计算机应用的普及，批量评估在 近几年实现了快速发展，评估精度越 来越高。在欧美国家的财产税类的税 基评估、其它公共管理中价值评估以 及商务活动中批量房地产的价值评估 都得到了广泛的应用。 一、基于聚类分析的房产税 税基批量测算方法 （一）选用间接估值路径 目前直接针对“房产”进行估价 （即地上建筑物估价，后文同）的方 法并不多见。理论上有两种路径进行 “房产”估价。第一种是直接评估建 筑物的重建成本作为评估价格。此方 法需要收集大量的房屋设计和施工资 料，工作量巨大，不便于批量操作。 2010年，房产税试点开始推行。 国房产税税基经历了不同版本的轮 受到建筑设计质量、开发商管理水平 上海以交易价格的70%作为税基，重 换，至今仍存在分歧。1986 年颁布的 等因素的影响，造价高的建筑物不一 庆首次征收直接以交易价格作为税 《中华人民共和国房产税暂行条例》规 定能够获得相对较高的市场卖价。另 基，二次征收则使用评估价作为税 定“房产税征税依据是房产原值一次 外，由于目前国内“拆迁补偿”制度 基。两试点城市的税基均以交易价格 减除10%～30%后的余值，税率为 的存在，使用年限所剩无几的房屋其 作为基础，以“房产和土地使用权的 1.2%。”2008 年 12 月 31 日，国务院 补偿价值依旧不菲，所以以使用年限 总价值”代替了“房产价值”作为课 第546号令宣布1986年的《条例》废 进行折旧的做法也有失公允。第二种 税依据，成为“物业税”的简单翻版， 止，并规定自2009年起，依照《中华 做法是分别估算房屋市场价值和土地 遭到了学界和部分民众的质疑。房产 人民共和国房产税暂行条例》缴纳房 使用权价值，间接推算地上建筑物