成都120万方城市综合体项目定位及营销策略Y.pptVIP

根据前面对SOHO产品的市场研究: 从市场机会看，SOHO目前在区域市场属于空白点； 从资金流量看，SOHO属于现金流产品，能够快速变现，实现资金回笼； 从开发条件看，SOHO由于其产品结构简单，自由组合，能够实现开发成本的合理控制。 造势 从竞争层面讲： 本项目由于属于新开发项目，开发商知名度相对较低，周边可比楼盘均价浮动较大，建议均价以合理的价格取值来突破市场。 从客户层面讲： 本项目1期目标客群主要是青年群体为主，收入有限，建议在保证合理的利润条件下，快速切入市场，赢得客户口碑。 从销售层面讲： 项目一期入市必须采取低开高走的价格策略，才能支撑项目后期大体量的住宅和商业的联动销售，为后期住宅的入市蓄势。 根据前面营销推广周期划分及营销线路安排，结合销售策略对项目1期入市的价格预判，对本项目2009年至2010年1期物业营销节奏做出如下建议： 根据前面对住宅产品的市场研究: 从区域竞争看，80—120平米户型区间属于区域热销户型，同时周边可比项目新鸿基悦城主力户型区间在140—280平米，产品形成互补； 从资金流量看，住宅属于现金流产品，能够快速变现，实现资金回笼； 从开发条件看，住宅产品处于项目地块后端，既不影响项目前端的形象展示，同时又能保证开发的持续性和连贯性。 项目开发建议——住宅开发分析 适 宜 开 发 项目开发建议——SOHO开发分析 适 宜 开 发 项目开发建议——SOHO开发分析 否 商务办公环境成熟 商务公寓 否 商业、商务发达区域或休闲渡假区域 酒店式公寓 是 无明显要求 居家公寓 是否成熟 开发条件 功能定位 鉴于SOHO体量大，功能需求有差异，且由三个组团构成，考虑对每一个组团赋予特定功能定位 开发顺序： 居家公寓 酒店式公寓 商务公寓 1期—居家公寓+住宅 2期—酒店式公寓+住宅 3期—商务公寓+住宅 4期—商业+酒店+写字楼 项目整体开发建议 住宅及SOHO产品联动分三期开发，每期体量约25万方，在丰富产品线的同时，实现资金快速回笼。 因区域发展条件不成熟，暂缓开发商业、酒店及写字楼物业。 住宅及SOHO产品由北向南递进开发，有利于运用价格杠杆并实现价值最大化。 开发的商业地块修建售楼部及意境区。 1期—居家公寓+住宅 项目一期开发建议 一期分三批次推出，每批次体量约8—9万方，易于销控及制造市场热点。 居家式商务公寓考虑精装修，住宅考虑菜单式装修。 一期位置相对较差，在价格策略上通过低开高走，后期外部环境能够给予支撑。 一期物业营销策略 推 广 销 售 项目营销纲要 确立2009年-2010年营销目标： 实现项目1期销售目标！ 树立项目市场知晓度，奠定项目品牌基础！ 南城最具影响力的领袖楼盘！ 通过项目1期的成功推广，初步树立公司品牌！ 总体营销战略 项目品牌 项目产品 项目销售 关于品牌 09年，地产品牌年，不争之事实。 在08年的地产市场中，我们不难发现，无论在成都热点区域还是非热点区域，无论外地或本地的品牌开发商，如万科、中海、华润、蓝光等。在下行的市场趋势中，既要抵御市场冲击，也要维持正常的销量，即是促销策略也要维护品牌形象。无疑，品牌效应发挥的作用对客户的影响是积极的，客户对品牌项目的信任程度要高于普通项目，无论市场波动，品牌效应都将成为推动项目销售的关键动力。 对中奥华公司而言，目前市场上品牌知名度不高。 对于项目而言，作为南城首席都市综合体，势必需要通过项目品牌的树立，来带动公司品牌。 总体营销战略 品牌推广战略 项目品牌 30-70 ㎡ 精装公寓 80-120 ㎡适度户型 品牌物管 住宅 产品 SOHO 大型超市 特色商业 五星酒店 写字楼 商业产品 国际城南 休闲之都 区域价值 城市价值 中国第四城 产品区隔的建立与攻击 客户圈层的认知与锁定 一座来了就不想离开的城市 未来城市新中心 欢乐海洋城——成都的、中国的 在成都，我选择南城，在南城，我选择欢乐海洋城 便捷交通、海洋公园旅游配套 欢乐海洋城，我的生活磁场 欢乐海洋城，我的欢乐时光 一期（SOHO公寓+住宅）物业将依托项目“欢乐、动感”的主题定位，寻求产品在区域市场乃至大成都市场的独特、差异化价值主张！ 一期物业营销策略 住宅部分通过SOHO产品与商业部分进行分割，干扰性较小。 面积区间控制合理，有利于销售。 周边紧邻待建高层住宅项目，自然景观较差，需充分打造小区内部景观。 南面紧邻极地海洋世界，局部可观极地海洋世界，可作为住宅开发实现经济效益最大化的部分。 半围合式规划，双U型布局，形成组团式景观，生态水系贯穿其间，28层高层建筑。一期产品面积区间80—120平米，是本区域内较为畅销的面积区间范围。 住宅产品分析 产品体量大。30—70平米户型区间，全框架结构，可自由组合，满足