某中央酒店广场项目写字楼及商场部分市场研究与发展初步思路成果报告.pptVIP

广州中央酒店广场项目写字楼及商场部分市场研究与发展初步思路成果报告二零零九年一月二十三日 本报告内容仅为项目第一阶段市场研究及初步发展思路工作成果，并不代表我司工作最终成果，具体策划方案会在沟通之后再作调整与深化。 特此说明！ 本次研究所依据的资料和信息都是准确和有效的。一旦研究依据有所改变，我们的推荐和建议也将随之改变。以下因素将可能导致研究依据的变化： 新的规划变动以及规划执行与预期之间的差异。 新的政策法规。 对房地产市场可能产生影响的社会、经济、政治改革等重大事件。 我们提请报告使用者注意: 本研究所涉及的信息和资料收集基于2009年1月之前，具有时效性。 本项目工作只限于提供针对性及详细的房地产顾问意见和建议，不包括任何法律、法规和政策议题。 研究中所涉及的对发展趋势的预测是对未知事物的估计，应被理解为对未来发展可能性的预示性估计，而非确定的事实。预测的过程包含了许多敏感的变量，任何改变都可能会极大地影响该报告的结果 该报告仅为广州海航置业有限公司使用，具有保密性。 我们不对任何第三方承担任何责任。 写字楼区域的分布呈现从西向东发展的态势 传统环市东、东风路商务中心由于市政引导作用，发展速度渐缓 天河北区域属于现在最成熟且档次最高的中心商务区 珠江新城集中高端商务办公写字楼，将会成为未来的商务中心 未来几年内将处于供求平衡情况 租金下降、空置率上升是未来2－3年内的趋势 白云区是甲级写字楼的空白点 本地及国内的制造业、服务业企业是甲级写字楼的主要用户 大量的写字楼物业集中在珠江新城区域，但开发将放缓 短期内发展放缓，远期前景看好 商铺化的写字楼产品是其最大特征 未来发展研判 达宝广场最临近专业市场的传统写字楼 达宝广场最临近专业市场的传统写字楼 三元里综合大厦 传统型的区域商务中心将是本项目发展的方向 广州市未来商业发展仍将以向东发展为主 白云区商业物业的供求关系趋于平衡 白云区目前尚未出现市级的零售商业中心 本项目具备一定的零售商业发展潜力 未来发展研判 百信广场商业中心 百信广场商业中心 百信广场商业中心 做区域内最好的购物娱乐综合中心 商务公寓市场产品线日渐丰富，为不同档次的商务人士提供服务 80年代初期服务式公寓以依托高星级酒店经营的形式产生，例如中国大酒店、白天鹅宾馆、花园酒店、广东国际大厦等五星级酒店均有服务式公寓供应，主要分布于旧交易会商圈、环市路商圈一带。 90年代后期，随着市场需求的增加，独立的服务式公寓出现，主要分布在天河体育中心周边、珠江新城、二沙岛-五羊新城、南湖周边等地。 2000年后，房地产快速发展，面向不同人群的各种档次、类型商务公寓出现。 服务式公寓是优质商务公寓的代表 项目周边服务式公寓供应少 优质商务公寓——服务式公寓提供完善的设施和服务 服务式公寓是指配有客房打扫、洗衣服务等基本酒店服务、既提供酒店服务又拥有居家生活风格的综合物业。通常具以下特点： 房内设施：包括所有的家具、家居用品如空调/电视/洗衣机/烘干机、厨房用品和厨具等； 公寓设施：配备健身中心、适当的餐饮设施、投币式洗衣区、独立的公寓出入口； 服务：完备的酒店式服务，如客房送餐、定期的房间清洁服务； 租期和租金：大多租期为6个月到1年左右。适合不愿意在酒店租房，也不愿意缴交各类费用的人士； 市场推广：设有租赁销售部门，通常与房产中介公司合作拓展长期租客。 服务式公寓主要面向外资企业、大型企业管理层和商旅人士 打造广州白云区东南部的区域商业中心 总体定位 项目规模建议 服务式公寓档次定位为中高档 服务式公寓的主要目标客户具有较强支付能力； 本项目受交通、区域条件限制，目标客户群仅限于项目周边区域的商务人群，对其他区域的高端客户群吸引力不足，因此，不宜定位过高。 项目形象定位以家庭、休闲为主题 商业功能定位——整体形象档次定位 档次定位：中高档次 作为区域性商业中心，项目周边消费者的购买力相对较弱，应以大众化消费为主，结合五星级酒店定位，设置部分高档消费。 形象定位：项目以餐饮、娱乐结合家庭消费，考虑到家庭多以孩子为中心，设置更多的婴幼儿服装、用品、玩具品牌，以吸引家庭消费者。同时，布置多个休闲型餐饮品牌，营造休闲氛围。 商业功能定位——各层功能和主题定位 休闲娱乐/KTV/夜总会 9000 负2层 精品超市/美食街 9000 负1层 百货/次主力店 3735 首层 百货 3735 二层 百货 4270 三层 大型餐饮 4270 四层 大型餐饮 4270 五层 功能 面积:平方米 楼层 借鉴之处 中信广场——借鉴之处 写字楼、商场、公寓有各自独立的大堂和入口，布局清晰，便于管理。 写字楼是纯粹的办公建筑，内无商业服务设施，提升档次。 定位合理，各功能之间互相提供支持，客源共享。 租售并举的经