某商业项目商业定位报告.docVIP

赤峰伟映·金钰大都会 【项目商业定位报告】 前 言 我司认为本项目在制定【商业定位报告】时必须首先提出并确定本项目的“市场定位”策略。只有在明确项目定性战略性问题后，才能指导项目从“营销推广策略”角度制定本项目的战术策略，接下来才能制定具体的商业规划、招商运营、销售以及后期运营等主要问题，同时才能关注相应的推广战术等系列问题。本报告也旨在通过“定位”问题提出我司的商务规划策略与后期经营管理建议。 由于市场瞬息万变的不可预测性以及目前项目的时间紧迫性，我司的【项目商业定位报告】主要将本项目将会面临的主要问题考虑在内，希望通过后期执行中进行有效的监控、及时的修订使之在实际操作中更加完善，以确保本项目成功销售、顺利经营之目的。 智尊机构 重庆智龙房地产经纪有限公司 二00七年九月二十三日 目 录 前 言 1 第一部分 项目分析 3 一、项目态势分析（SWOT分析） 3 1、项目优势 3 2、项目劣势 4 3、项目机会 5 4、项目威胁 6 二、项目SWOT策略 6 三、分析结论 8 第二部分 项目定位 9 一、项目定位思路 9 二、项目商业发展定位 10 1、项目发展定位基本原则 10 2、项目发展定位 11 三、项目商业业态定位 12 1、商业业态定位 12 2、商业核心竞争力 15 3、体验的主题形式 18 四、项目商业功能定位 19 五、项目商业业种定位 20 六、项目商业消费人群定位 22 1、消费人群分析 22 2、消费人群定位 23 七、经营客户定位 24 八、投资者定位 25 1、投资者特点 25 2、投资者定位 26 九、项目风格定位 26 十、项目形象定位 27 第三部分 项目经营建议 28 一、商业物业开发利益相关者功能分析 28 二、商业项目后期经营管理作用分析 30 三、典型的商业物业经营模式 31 四、项目商业经营定位 32 结束语 36 第一部分 项目分析 一、项目态势分析（SWOT分析） 从项目的SWOT角度，即优势（Strength）、劣势（Weakness）、机会（Opportunity）、威胁（Threats）四个方面对本项目内、外条件各方面进行综合分析，以期对本项目在后期运作中的风险以及规避风险的手段进行进一步分析。 1、项目优势 不可复制的地理位置 项目地处赤峰新城区行政中心正对面，整个新城区的核心地带，面临新城区中心广场，地块四面临街，未来的新城商业核心地理位置不可动摇。 地块利于规划 项目地块呈正方形，较为方正平坦，这样对于项目建筑设计与规划来讲难度不高，相对建筑成本也较低。 具有易达性及可视性 项目地块位于赤峰新城区中心，目前周边道路建设已形成，且状况较好，对于商业项目来讲具有较好的易达性和可视性。 商业价值较高 从项目本身所处的地形条件而言，本项目四面临街，一期与二期地块中间目前为绿化广场，休闲人流的增加与临街面大的先天优势无形中提高了地块打造商业项目的价值。 商业规模优势 本项目总规划体量为16万平方米，其中一期7万平方米，二期9万平方米，目前为整个赤峰市场上商业体量最大的商业项目，巨大的商业体量为后期商业的运营储存较好的发展空间。 2、项目劣势 周边人气不足 目前赤峰新城住宅开发总量已达200万平方米以上，总计户数约16000户左右，目前入驻户数不足七千户，周边一部分项目还在建设与销售中，就目前而言项目周边人气非常不足，这将对项目目前的招商带来一定的阻力。 项目租售矛盾 本项目并非纯粹的自主经营性商业项目，而将采取部分商铺产权出售的模式，对于一个综合型商业项目而言，分零出售与整体经营上会产生管理与经营上的矛盾。 商业业态选择面窄 项目处于赤峰新城区，而新区建设及完善尚需时日，这对于需要大量人气支撑的商业业态来说是一个难题，而项目本身较大体量则需要多种类型的商业形态进入,无形中增大项目招商的难度。 目前商业体量较大 项目的体量对于目前项目所处区域来讲过大，面对新区入住率较低，人气和商气都较为低迷的情况下，项目16万方的商业的支撑点对于项目运作是一种挑战。 3、项目机会 项目所在区域发展带来的机会 赤峰新城区目前是整个赤峰城市的发展重点，新城区基础配套设施建设已相对完善，投资环境良好，整个区域房地产市场发展迅猛，新城区未来商业前景可观。 城市缺乏有特色的商业项目 目前赤峰商业形态较为传统及单一，多数商业项目停留在较为原始的经营模式上，高档次、特色化、规模化的商业呈现空白状态，这必将与赤峰高速发展的未来无法契合，而未来的赤峰非常需要具有特色化的商业项目与之匹配，本项目的发展空间较为巨大。 赤峰商业需求众多 以目前赤峰的商业现状来看，消费者对商业的需求正在逐步提高，但是赤峰的商业发展已不能满足消费者的需求，同时项目周边集中了赤峰市政府机构及众多企事业单位，未来新城的居住人群