某地产公司田村区域乃至西部板块项目策划提案.pptVIP

田村项目策划思路 北京亚豪房地产经纪有限公司 前 言 感谢豪景苑地产的各位领导，给予我司这次参与项目的机会。 我司真心地希望参与到本项目的工作当中，通过我们的专业能力以及全心全意的服务，与贵司一道在田村区域乃至西部板块打造一个一流的明星楼盘！ 内容1、地段与地块2、市场现状3、对原有规划的评析4、方案调整思路5、推广方向探讨 地段与地块 地段分析 区域特点 处于四环与五环间的田村居住板块 交通较为便利，且有改善的利好消息 属于居住特性较为突出的地段 项目地块分析 地块特点 地块处于田村路与阜石路之间，南侧为山体 地块内部较为规整，可操作部分为矩形 周边环境较差，配套设施不全 道路现状不佳，有南北侧噪音干扰 地块对住宅类产品舒适度与品质感提升的支持度不高 市场现状 项目区域分析 市场现状 户型面积分析 户型比例分析 价格分布表 成交均价分析 总价分析 市场现状综合分析 该区域住宅项目较为集中，居住氛围基本形成 在售项目的销售率均达到75%，销售情况良好 周边项目面积控制在45-230平方米，其中在售项目面积普遍高于早期项目10-20平方米 该区域普通住宅二、三居所占比例较大，一居、四居所占比例较小，几乎没有特种户型 该区域普通住宅在售项目的均价为6800元/平方米左右，而实际成交均价为6540元/平方米左右 该区域周边项目总价集中控制在30-130万元/套，其中在售项目总价控制在40-140万元/套 对原有规划的评析 经济技术指标 对原有规划的评析 原规划方案已基本达到成熟状态 经济技术指标已经除限高外基本用足 受经济技术指标限制，楼座改动余地不大 初步判断户型面积比较常规，属于“不出错”的设计（190—200平米/层） 原规划的问题 原规划没有错误，属于本区域第一代产品 是个“保底”的方案！！ 无法达到拉升价格和提升项目品质的目的！！ 方案调整思路 调整原则 调整项目规划方案，以产品特色带动项目品质提升 调整项目推广思路，依靠产品特色提升项目品质 对于任何一个项目而言，调整思路均为两条路： 顺向：以现有产品为蓝本，修改不合理处，放大优势 逆向：跳出思维惯性，在显性供给下寻找隐性需求，出“奇”制胜 方案二 经过我司在西区多年的实战，我们认为西区存在着很大的待开发“地带”，其中：小户型项目是这个区域中的空白。 西区同样存在年轻人（本地工作+地铁1号线的运力） 西区有其它区域不可比拟的巨大升值潜力——投资性 同时，我司在西区的项目以及其它项目中的小户型部分及其畅销，在这个位置做一个纯小户型项目是否会产生极大的销售力？？ 方案二 小户型在这个位置上是否可行？？ 优势：区域内无竞争、单价上升空间大 劣势：成本增加、改变现有指标、审批困难、 机会：交通利好 威胁：这个区域没有开发商尝试小户型、物业纠纷风险增加、 方案二 一个疑问：为什么不做大户型？ 与汤泉逸墅和雍景天成相比 地段不支持 配套不支持 经济技术指标不支持 我们可以负责任的说，上述全部18套高科技住宅技术的应用所需付出的代价，只需要在住宅部分每平米的建安成本中增加800元/建筑平米！ 上地MOMA 推广方向探讨 推广方向探讨 推广方向探讨 价格建议 结语 我们围绕这个命题展开 1、建面已15为主，容积率大部分在2左右 2、建筑形式以板楼为主 我们思考的过程 我们思考的过程 我们思考的过程 我们思考的过程 我司一共准备了三种方案，这三种方案也是我司思考的过程。 锋尚“告别空调暖气时代”，当代moma。美国《商业周刊》评选出中国十大新建筑奇迹，其中包括北京奥运主会场、北京国家游泳中心、北京首都国际机场、上海世界金融中心、北京国家大剧院、北京中央电视台、上海崇明东滩生态城、北京当代ＭＯＭＡ、北京长城脚下的公社、上海东海大桥。 提高舒适度：热功环境、空气质量、声环境、光环境。 环保节能 四层外墙节能系统，使空气在内外墙流动，保持室内恒温。 在窗外加挂可滑动板材，等同于在窗外加干挂 在地板加水管，调节温度 我们围绕这个命题展开 西区的小户型异常的畅销，西区所有项目中最先卖光的是小户型，一居以及100平米以下的二居是最好卖的。 雍景天成：最开始一版报广有150个电话。3天排了500个号。 地段：四季青、西黄村 配套：交通、温泉、周边、山景 经济技术：雍1.31，汤泉1.34，最高12层 北京集合住宅市场发展的阶段划分： 第一代产品：塔楼－点塔、蝶塔 第二代产品：板楼－多层、高层板楼 第三代产品：薄板－进深压缩到13米以内 第四代产品：短薄板－进深13米以内，两个单元一组 第五代产品：高科技生态住宅 建筑自身形态的 升级 技术设备的创新 方案三 其发展顺序是一