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北京低密度住宅市场分析报告 　　一、国外住宅市场发展趋势 　　在国外特别是欧美国家，随着社会经济的发展和居民收入水平的不断提高，以及道路交通方式的变革(特别是小汽车的普及)，较早出现住宅郊区化的趋势。 　　时至今日，欧美国家已形成较为稳定的居住形态和住宅形式。一般而言，市内较多的是多层和高层公寓(APARTMENT)，主要为收入较低的人群、刚进入社会的年轻人、工作地点经常变动的流动人群和一些经济上不富裕的退休老人居住；在城市的郊区和一些人口聚集的小镇或卫星城，多为低层低密度的独立或连排住宅，一般称之为TOWNHOUSE，有独栋、双拼、连排、叠拼等多种形式，这里居住的多是较为富裕的人群和中产阶层。在欧美国家，这是两种主要的居住形态和住宅形式。这两种住宅形式能够较好地适应城市中心区和边缘区(或卫星城镇)不同的土地利用形态，因而成为两种主导的居住方式。目前，国内住宅市场也出现类似的发展势头。 　　二、北京郊区化与郊区住宅情况 　　郊区化简单地说，就是人口，就业岗位和服务业从大城市中心向郊区迁移的一种分散化的过程。 　　随着北京房地产市场逐渐步入成熟与稳定的发展阶段，郊区住宅越来越被人们所关注，显现出勃勃生机，具有广阔的发展前景。 　　由于郊区住宅首先是城市中产阶级为逃离市中心不断恶化的环境所做的一种选择，那么它首先在环境和舒适度方面要超过市中心的公寓。因此交通便利、环境优美、布局分散、低密度和户型舒适是这类住宅的特点。 　　北京作为一个发展中国家的首都，近年来城市发展建设很快，居住问题也日益突出。在市区可开发用地越来越有限的情况下，郊区化似乎是一个必然的选择。我们可以称之为“居住郊区化”。 　　郊区住宅走两端 　　与发达国家不同，北京的居住郊区化面临两个限制条件，一是道路等市政配套滞后，二是城市人口的收入水平相对发达国家低很多。因此，现阶段北京居住郊区化的原因有两个，即主动郊区化与被动郊区化，前者看中的是郊区的优美环境和舒适生活，后者则是被郊区住宅的低廉价格所吸引。与之相对，北京的郊区住宅也存在两个层面，一是低密度的高档住宅，即别墅(这里泛指独栋、双拼和TOWNHOUSE)；二是低价位普通住宅。 　　从近几年推出的郊区住宅来看，两大类项目同时并存。高价位、高品质的别墅类项目，多数位于传统的别墅聚集区，具有较高的均价和总价以及较多的外籍人土客源，例如温榆河沿线的香江花园、莱蒙湖别墅等，以及散布于其它远郊区的湖光山舍、玫瑰山谷等。另一类是低价位的普通住宅项目，这些项目由于地处城市边缘地带，具有较低的均价和总价，同时也拥有着北京最广泛的客户群体——中低收入家庭，例如分布于各远郊区的格兰晴天、清城、平佳园等。 　　目前北京郊区在售项目共有300余个，占全部在售项目的32％左右，而这些项目主要集中在通州、大兴、昌平等区，尤其是通州区由于更接近CBD，成为郊区商品房销售的主要区域之—。 　　在价格上，郊区项目要比相同品质的城区项目低很多，但仔细观察可以看出：几个主要郊区县的住宅价格都呈现一个稳步增长的态势，说明郊区住宅正处于一个上扬的发展阶段，伴随着品质的不断提高价格也逐渐走高。 　　从新盘推出情况来看，2002年全年推出的郊区住宅项目近60余个，多数为单价2500—4000元／平方米，不带装修的多层板楼；而新推出的郊区别墅类项目档次较高，以独栋为主，但也出现了一些创新产品，例如宽HOUSE。 　　2003年前两月已有6个郊区新项目正式推出，占年初项目总数的近20％。今年将是郊区住宅大发展的一年，预计郊区项目的供应量还将持续加大。 　　郊区住宅发展的影响因素 　　郊区住宅能够得以快速发展并保持这种发展势头，是多方面因素共同作用的结果，一方面是人们置业观念改变的主观因素，另一方面是郊区环境不断变化的客观因素，这些因素不仅决定了郊区住宅的发展速度，而且也决定了郊区住宅的产品发展方向。 　　置业观念的改变 　　随着北京经济不断发展，居民收入不断提高，居民的居住和置业观念也随之发生改变，不论是解决住房需求的首次置业型，还是改善居住条件的二次置业型，都逐渐接受了郊区置业的观念。对于首次置业型的购房者来说，郊区住宅更舒适、更便宜、环境更好，而随着城市铁路的开通和公交车线路的延长，避开了城区堵车的烦恼，交通时距甚至更短，选择郊区住宅何乐而不为呢?而对于二次置业型的购房者来说，他们往往收入不高，工作、家庭比较稳定，在城区已有一处不错的住房，交通方式主要依赖私家车，更希望在郊区拥有一套舒适的第二居所，改善一下生活居住品质。 　　交通条件的改善 　　交通问题一直是制约北京郊区住宅发展的一个瓶颈，但近几年北京交通设施飞速发展，多条城市快速路、高速公路特别是轨道交通的建成通车，极大地扩大了居民的出行范围。如京承高速路一期的通车，带动了整个北京东北方向居住类项目的快速发