绿地太原长风居住区整体定位与物业发展建议书.ppt

太原长风居住区整体定位与物业发展建议书 长风居住区项目着重解决以下3个问题 800亩整体定位的研究思维导图 地块基本指标 地块边界清晰，相对较为规则，地块北侧目前的违章建筑阳光假日城、地块内部的山西海天科技开发公司对项目价值造成一定消极影响。 地块2面临街，一面临排洪沟，围合感、边界感明显。 地块西北侧的装饰广场将方正的地块分割出一块，阻挡了项目开阔的视野和整体的一致性。但整体地块相对较为规则。 此次公告中因为时间的关系，太原市政府尚未与山西海天科技公司进行详细谈判；但政府应允土地收回的可能性非常大。 地块现状交通主要依靠新晋祠路与城市联系，但未来交通通达性与项目昭示性较好。 从地块资源条件来看，虽然地块紧邻汾河，但不具备压倒性、独一无二的资源优势。同时，地块内部高压线也会对资源造成一定影响。 南北长、东西短的规则地块，一方面有利于南北向楼座排布，另一方面市政道路的分割，也利于组团开发。 南北长、有利于规划出南北向的符合客户居住习惯的楼座。 市政道路的分割，有利于各个地块组团式开发。既保证整体地块统一，又可以分期进行开发。 从城市规划来看，政府主导因素下的大太原、多格局、多中心的空间发展趋势日益显现 特征一： 政府主导因素推动： 1、规划引导城市重心南移； 2、省、市政府南迁，设立长风商务区； 3、加快城市南部基础设施建设； 特征二： 多格局，多中心空间趋势； 1、产业结构南北分布； 2、政务、商务职能向南发展； 3、居住、商业等多组团大型布置； 4、疏散中心人口，合理分流 在大太原、多中心战略思路指引下，长风商务区并未实现跳跃式的发展，相比之下，各空间区域从起步到发展成熟仍有较大困难。 作为新经济中心的长风商务区并未起到领头羊的作用，其发展步履维艰。 1、目前还停留在规划阶段； 2、首创付清土地款后开发搁置； 各空间区域发展仍有很大困难； 1、十一五期间政府主要投资建设34项重点工程。 2、目前政府投资建设的重点项目因资金困难，建设放缓。 地块紧邻长风商务区，用地功能上的互补，使本地块成为长风商务区的重要组成部分 但是，区域潜在房地产项目供应量较大，未来市场竞争激烈。 十一五期间，项目所在区域内新增建设用地供应量增加。 片区内2005年“城中村”运作的项目，2007年将迎来供应量的爆发。 项目界定 关键词 ——大盘； ——熟悉的“陌生区”； 800亩整体定位的研究思维导图 太原房地产整体处于行业的起步阶段，开发企业多而杂，从业人员少而乱，缺乏专业性。 房地产项目“多而碎”，缺乏规模效应 行政管理漏洞百出，违法、违建事件时有发生，消费者对企业诚信心有余悸。 大量的单位福利房、城中村改造项目以超低价冲击市场，其售价仅为正常市场价的3/4. 异地开发商开始“小心翼翼”介入太原市场，当地消费者既带着几分“期盼”，又带着几分“恐惧” 市场背景小结 产品雷同性严重，“点式”、“大进深”、“暗间、暗卫”随处可见，全采光、全通风的纯板楼成为市场的一大卖点。 户型分布不合理，大户型集中度较高，而中小户型则出现一定程度的断档。 户型销售两级分化，超大户型（150以上）和小户型（100-110平米三房和90平米两房）受到市场追捧。 外立面从“灰、暗”走向“艳丽”，主体以涂料为主，缺乏“文化内涵”与“品质感” 项目缺乏社区感，项目内根本无绿化可言。 产品特点小结 客户两级分化严重，购房、居住习惯仍然很“传统” 低端客户 低端客户素描 基本组成：城市的主要人群，经济购买力有限； 主要来源：太原市普通的企业员工、初入社会的小白领； 置业目的：自住 基本特性： —他们经济基础有限，刚毕业或者参加工作不久，对未来抱有美好的预期； —他们自已文化层次相对较高，对生活品味有一定的认识和追求； —目前经济承受能力有限，在居住层面上，追求实惠； 综合特征：处于或将处于“刚性需求或被迫式换房期”，缺乏基本的购房经验，经济、实惠、配套成熟成为其核心购买驱动力。 中端客户特征 高端客户特征 高端客户素描 基本组成：城市上层、具有较强的经济实力 主要来源：本市的私营企业主及外地的煤、焦、铁等行业的私营业主、权利型公务员 置业目的：自住，有部分的置业保值行为、投资； 基本特性： —他们必定是事业成功的一群人，他们有相当的财富基础和事业基础； —人到中年，尽管在家的时间可能很少，但家庭对他们实际很重要，孩子往往是生活的重心； —他们自已文化层次不高，期望自已的孩子接受良好的教育； —他们往往自觉进加入某一趣味圈子，提高自已的生活品味； 综合特征：处于“四处投资与收藏”而对太原市场渐感乏味的时期，由于经常外出，常拿北京、上海的环境、产品与太原本地相比，但太原产品的裹足不前，令他