山东、湖北部分城市房地产投资分析.pptVIP

荆州市—土地市场分析（2009-2011年全市土地） 2009-2011年，荆州市土地成交占地面积共计4910亩（建筑面积876万平米）。 2000-2011年，荆州市土地成交均价整体呈上升趋势，2011年土地成交均价为98万元/亩，楼面价为578元/平米。 荆州市—土地市场分析（2011年） 2011年，荆州市土地成交占地面积共计2688亩（建筑面积457万平米）。 2011年，荆州市土地成交主要集中在第二季度，该季度成交土地1081亩（建筑面积157万平米），占全年成交面积的40%；荆州市土地市场受政策影响，从二季度以来逐季下降。 荆州市—土地市场分析（2011年土地出让情况图解） 2011年，荆州市共成交177宗土地，占地面积2688亩，成交均价98万元/亩，楼面均价578元/平米。市区共成交23宗土地，占地面积23亩，成交均价192万元/亩，楼面均价867元/平米。 荆州市2007-2010年市人口总数逐年上升。按照2007-2010年平均增长率0.39%计算，到2015年末，荆州市人口将达到662.56万人，其中2012-2015年将新增10.24万人。2010年荆州市区常住人口为115万人。 荆州市—人口变化趋势 荆州市—土地市场总结分析 2009-2011年荆州市商品房累计销售面积468万平方米，成交土地面积876万平米，剩余土地储备408万平方米（未含2009年前存量面积）。按平均每年销售156万平方米计算，预计去化时间为2.62年，说明市场土地储备一般。2010年人均住房面积29.98平米，低于全国平均水平（31.6平米），剩余土地储备可满足13.61万人居住需求，现全市人口652.32万人，土地储备对全市人口覆盖率为2%，荆州市未来四年新增刚性需求预计为1380万平米，土地储备对未来新增刚需覆盖率为30%，覆盖率较低，刚性需求较充足。 2011年受国家宏观调控的影响，荆州土地成交面积从二季度以来逐季下降，且全年40%土地集中在第二季度成交，表明政府和开发商对未来房地产市场走势持谨慎态度。 荆州市—房地产市场盈利水平分析 荆州市2011年土地成交均价为98万元/亩，楼面价为578元/平米，非土地成本按2400元计算，销售均价3154元/平米，税后毛利为1元/平米，税后毛利率为0.3%；2011年，全国楼面价为1275元/平米，非土地成本按2800元计算，销售均价5474元/平米，税后毛利为1095元/平米，税后毛利率为20%。 由以上数据可以看出，荆州市商品房毛利远低于全国商品房毛利率，已经接近成本价，可见，荆州市房地产市场盈利水平较低。 荆州市—总 结 总 结 荆州市鄂中南地区的中心城市，长江中游交通枢纽之一，经济发展环境较好。但人均GDP和人均可支配收入均低于全国平均水平，消费能力不足。 荆州市房地产市场处于起步阶段，2011年，荆州全市房地产市场平均税后毛利率0.3%，远低于全国平均水平，现有土地储备的去化时间约2.62年，土地储备一般，投资价值较低。 虽然在调控政策的挤压下，荆州市2011年销售面积和销售均价仍然继续上涨。随着国家加大调控力度，销售均价已接近成本价，降价空间不大。 重点关注荆州市北部和东部新城。 城市点评—总 结 31.60 19109 48267 278140 156998 83080 29038 397983 　 133972 134100 全国 29.98 14708 36 601 471 74 12883 837 115 569 　 荆州 29.39 13333 107 835 571 142 25972 1538 203 550 　 襄阳 32.89 14282 106 950 551 301 38111 1547 141 406 　 宜昌 31.85 20806 1017 3753 2523 1416 65920 5516 572 979 837 武汉 34.36 14419 106 583 657 85 13895 1151 135 829 　 菏泽 31.60 19953 75 1271 687 117 36834 2052 174 549 　 泰安 29.70 25321 485 1987 1726 1145 64738 3911 434 681 604 济南 平米 元 亿元 亿元 亿元 亿元 元 亿元 万人 万人 万人 单位 人均居住面积 人均可支配收入 房地产投资 固定资产