策划方案--第十章 策划书写作.docVIP

第十章 策划书写作项目总论　　一.项目基本情况　　二.项目模式与合作方式　　三.项目可行性报告的总论第一节 市场研究与方案构思一.项目市场研究　　（一） 本市房地产市场走势分析（宏观）　　（二） 本市本小区内房地产市场走势分析（中观）　　1.回顾与展望　　2.市场特点　　3.结论　　（三）项目临近地段房地产市场走势分析（微观）　　1. 区域特点　　本地段楼盘购买对象及购买心理　　对手盘分析　　二.项目环境分析　　（一） 地块环境分析　　（二）土地性质综述　　１.地块周围景观　　２.环境卫生、社会治安情况　　３.地块周围的交通条件　　４.配套设施　　（三）项目地段的优劣分析　　１.优势分析：用地规模、交通条件、周围配套设施　　２.劣势分析：自然景观、环境卫生、治安环境　　３.项目的机会分析　　４.项目的威胁分析　　（四）结论　　（五）地块建设条件　　三.项目的市场定位　　（一）项目市场细分　　（二）楼盘概念的导入　　（三）目标市场　　1.在本地工作的中等收入家庭及个体经营者　　2.本地居民　　3.注重环境质量的白领阶层　　4.房地产投资者　　（四）项目市场定位　　１.成本价测算　　２.目标市场价格测算　　３.定价策略第二节 项目方案策划　一.规划设计方案　　（一）规划设计目标　　1．项目规划设计要点　　2．规划构思　　（1）功能区分　　（2）环境结构　　（3）规划特点　　（4）道路系统规划：小区入口、道路系统、步行系统　　（5）停车场规划　　（6）绿化系统规划　　（7）公建设施规划　　（8）住宅设计与分期开发：一期、二期　　3．项目技术经济指标　　（二）项目投资经营方案　　1．投资组合方案　　（1）投资组合方式　　（2）资金运作方式：自有资金、银行贷款、销售收入再投入　　2．项目经营方案　　销售、租赁比例　　A销售内容及规模　　B住宅每年销售面积及比例　　C租赁内容及规模：商铺、车库部分　　（三）项目开发建设方案　　1．建设方式　　2．开发方案设想与分析　　3．建设进度　　（1）有关工程计划的说明：前期开发、一期开发、二期开发等　　（2）项目实施进度计划　　　4．项目工程进度网络图　　网络图说明　　（四）项目营销方案　　1．营销策划　　（1）卖点策划　　（2）营销策略　　（3）销售形势　　（4）付款方式　　（5）促销手段：广告、广告策划、售楼书、展销会、楼盘正式推出仪式、样板房展示、促销方法　　（五） 营销计划　　（1）销渠道选择　　（2）销计划安排　　3．场地布置　　（1）展销会布置　　（2）工地现场的布置　　4．营销费用安排　　包括前期软性广告、项目包装制作类、楼书、效果图、宣传单张等等。　　（六）物业管理方案　　（七）物业管理的前期介入　　（八）管理费的确定　　（九）具体对本小区物业管理的建议第三节 项目可行性研究　一.项目投资估算及资金筹措计划　　投资与成本费用估算　　１.开发成本估算　　２.开发费用估算　　包括管理费用、销售费用、财务费用、开发费用等等　　３.总成本费用会总计分摊表　　４.资金筹措、投资计划及借款利息　　包括： 资金筹措与投资计划、贷款本金的偿还及利息支付　　二.项目销售和租赁收入测算　　（一）住宅销售单价的确定　　１.用市场比较法确定销售价格的上限（平均价格）　　２.用成本法确定销售价格的下限（平均价格）　　３.建议销售单价　　４.总销售收入的确定　　（二）铺租赁单价的确定　　１.用市场比较法确定租赁价格的上限（平均价格）　　２.用成本法确定租赁价格的下限（平均价格）　　３.建议平均月租金200元/平米　　４.商铺出租总收入估算表　　（三）车库租赁单价的确定　　１.用市场比较法确定租赁价格的上限（平均价格）　　２.车位出租总收入估算表第四节　项目财务评价一.税金计算　　二.损益表与静态盈利分析　　三.现金流量表与动态盈利分析　　四.资金来源与运用表的贷款偿还能力分析第五节　项目不确定性分析一．盈亏平衡分析　　（一）住宅销售部分盈亏平衡分析　　（二）商铺与车位租赁部分盈亏平衡分析　　（三）结论　　二．敏感性分析　　（一）住宅销售部分　　（二）商铺与车位租赁部分　　三．决策树概率分析　　四．风险规避和控制措施　　五．项目效益评价　　（一）项目社会效益评价　　（1）项目对社会发展的适应性包括：1.与当地经济发展政策的适应性；2.与文化和技术的适应性；3.项目存在的社会风险程度；4.受损群众的补偿；5.项目承担机构的适应性；