宏观审视理性探析--对我国房地产业平稳健康发展法律思考.pdfVIP

1446第四届西部律师发展论坛(内蒙古)论文集 ‘宏观审视与理性探析 ——对我国房地产业平稳健康发展的法律思考 贵州中刨联律师事务所张林林 我国的房地产业起步于改革开放之初，是在经济体制转轨背景下快速成长起来的新兴行 ．业．自20世纪80年代后期以来，我国房地产业在原计划经济体制下从满足人们生活需求的 基本建设，逐渐发展成为独立的盈利产业．进入90年代后，我国房地产业获得了前所未有的 迅猛发展，投资渠道拓宽，市场容量猛增，项目规模更大。房地产领域的各项经济活动与经 济社会发展、企业经营效益、消费者的切身利益发生了更为密切的联系。房地产业已成为影 响中国经济的重要因素，其对国民经济的巨大拉动力，带活了数十个产业的良性运行，直接 关系到我国宏观经济的走向和国家金融的稳定，直接影响到千家万户老百姓的基本住房需求， 直接涉及到广大人民群众的民生保障。因此。如何促进和引导房地产市场平稳健康发展，既 是政府部门必须应对和解决的现实难题，也是人民群众十分关注的热点话题，更是我们律师 服务房地产业的研究课题。 一、我国房地产启动兴业的历史回顾 改革开放之初，我国广大人民群众的居住困境和基本住房需求。引起了中央高层领导的 高度关注。在北京召开的全国城市住宅建设工作会议上，当时的国务院副总理谷牧传达了邓 小平同志关于解决住房的指示：希望路子能宽些……，把个人的钱动员出来，国家也给予适 当帮助。小平同志1978年在北京视察新建的几十幢公寓住宅楼时，就向随行的国家建委副主 任张百发询问“居民住房可否成为商品”，却无人敢回答。这年秋天，小平同志应邀访问新加 坡时，他特地听取了当地官员关于公共住房计划的介绍，并登上高楼，鸟瞰当地住宅小区． 访问结束当天，小平同志又即兴走进当地一普通住宅，认真查看每个空间，特别是洗澡卫生 问，不停称赞。1980年4月20日，小平同志在北京一片灰1日低矮的普通住宅房，对胡耀邦、 万里等中央领导同志发表了后来被称为《关于建筑业和住宅问题的谈话)的言论，为我国房 地产业的启动点亮了“绿灯”．这一讲话在一定范围传达后，尽管很多人当时还不理解，心存 疑虑，非议不断。然而，仅到当年10月，全国已经有128个城市和部分县镇开展了私人购 房、建造住房的工作。 在中央领导的关注、导向下．1980年元月．我国第一家房地产公司——深圳特区房地产 公司成立了，当时的深圳市房地产管理局副局长骆锦星兼任总经理。且几乎同时他们与香港 投资人达成共识，合意签约，诞生了中国第一份合作建房合同。当月，l：红旗杂志发表文 章，论证住宅属于商品，私人购房与社会主义公有制并不矛盾。在当时的计划经济体翩下， 从政府官员到企、事业单位职工均依赖福利分房解决居住需求，围绕着福利分房制度是否坚 宏观审视与理性探析j447 持问题，一时报纸上争论激烈。与此同时，I：人民日报》罕见地报道了吉林推广四平市建房出 售的新闻，该批住宅同时面向集体单位和个人出售。就在当年10月5日至15日，经国务院 批准，国家建委在北京召开了全国城市规划工作会议，全国各省、市、自治区建委和城市规 划、建设部门负责人、部分城市的副市长、规划专家等290多名代表参会，副总理谷牧同志 出席了会议并讲话。之后于1980年12月9日，国务院批转了《全国城市规划工作会议纪 要》，该纪要第八条明确表示：。对新建小城市、卫星城，现有城市的新建区、段和旧城成片 改造区，都应考虑组织开发公司，实行综合开发．”并且确定了推行住宅商品化的思路。1984 年1月2611，国家计委、建设部出台的《城市建设综合开发公司暂行办法》总则中明确规 定：“城市建设综合开发公司是具有独立法人资格的企业单位，实行自主经营，独立核算，自 负盈亏，对国家承担经济责任。”其第二条还明确其主要任务是：。经营城市土地开发和房地 产业务。”。可以直接组织兴建住宅和其他经营性房屋进行出售”，开发建设商品房住宅。此 后，我国先后成立的综合房开公司迅速发展，随着改革开放我国计划经济体制向市场经济体 制逐步转轨，从国有企业到民营公司，房开企业犹如雨后春笋，蓬勃发展。中房集团、万通、 万科、华远地产、广州城建、浙江广厦、保利地产等一大批房开企业在共和国首次城市房地 产开发建设中创造了辉煌业绩，获得了巨大回报，