蓝天新都整体营销【精品PPT】 .ppt

蓝天新都整体营销策划方案 谨 呈 南京伍田房地产营销策划有限公司 2007年11月30日 目 录 我们处于什么样的环境？ 我们准备做什么样的项目？ 我们的项目有哪些属性？ 我们的客户在哪里？ 我们该如何寻求市场切入点？ 我们的定位是什么？ 我们的广告方向在哪里？如何表现? 我们将扮演怎样的角色？ 我们如何合作？ 序 言 “蓝天新都”案名由来： 1、目前“花园、城、庭院、苑、轩、港湾、小区”等命名比较常见，采用“新都”的命名来区分市场，展示项目的现代高层建筑特性。 2、新浦区是连云港新建行政、商业中心，且未来几年连云港将是国家重点开发建设的现代新型港湾都市，“新都”的命名符合城市发展的趋势。 3、蓝天置业在连云港开发建设项目多年，具备了一定了知名度与诚信度，现在与未来需要在连云港撑起一片天，所以“蓝天”的命名是建树企业品牌的需要。 我们处于什么样的环境？ 一、经济政治环境 1、交通优势。连云港为新亚欧大陆桥东方桥头堡。 2、港湾优势。位于黄海之滨，富有国际性的滨海城市。 3、资源优势。自然条件优越，资源丰富，是中国优秀旅游城市和江苏三大旅游资源富集区之一。 4、政策优势。目前连云港将是国家未来几年重点扶持建设的港海城市之一。 二、市场环境 1、供需情况。近几年连云港房地产市场每年上市的期房超过200万平米，还不包括大量尚未售馨的现房。而连云港房地产市场年销售总量近几年维持在100万—125万平米/年的水平，供应量远远大于需求量。 2、需求特性。从目前走访的几个楼盘销售情况来看，多层住宅比较受市场青睐，小高层、高层存在一定的抗性。户型面积在80－130平方米之间的比较好销售，140平方米以上的存量比较多。 3、价格情况。据统计，2007年1－11月份连云港商品房平均售价3106元/平方米。新浦区重点调研的5个楼盘售价来看，新浦区商品房平均售价3700元/平方米。整体价格来看，稳中有升。 三、周边环境 我们准备做什么样的项目？ 占地面积：67000平方米 建筑面积：155500平方米（地上） 容积率：2.32 绿化率：40.2％ 建筑密度：25.9％ 居住户数：1440户 其中：套型面积90平方米以下居住户数占63％。 新浦区（市中心）目前楼层最高、密度最低、 绿化率较高，且套型面积90平方米的户型约占7成的高层住宅小区 我们的项目有哪些属性？ 优势（strength ）： 一、政策导向优势 一是连云港为新亚欧大陆桥东方桥头堡，国家重点建设沿海开放城市，是一个正在崛起的国际性海滨城。 二是项目所在板块是新浦区重点开发的居住板块，且多数以高层住宅开发为主。 二、地理位置优势 项目位于城市主干道人民东路与解放东路交汇处，交通便利。离新浦中心商业区仅5分钟车程，距离人民公园5分钟步程。随着其整个板块开发力度的加大，具备一定的增值潜力。 三、规模优势 项目建筑面积达20万平方米的高层居住社区，具备一定的开发规模。 四、规划优势 项目规划为低密度、高绿化的高层住宅建筑，南面、西面、北面规划沿街商铺，为“C型”围合式高层建筑布局。且90平方米的户型占63％，在符合国家政策规定的同时，即适应未来市场发展的趋势，也迎合目前连云港购房群体对居住面积的需求。 五、公关优势 蓝天置业在连云港成功开发过多个项目，具有一定的知名度与诚信度。 劣势（weakness ）： 一、地块周边原为装饰城、汽配城，整个板块的居住氛围亟需引导。 二、目前市场对高层住宅存在抗性，处于磨合期，需要市场消费引导。 三、根据连云港市区近几年房地产开发面积与销售面积来看，处于“供大于求”状态。 机会（Opportunity）： 一、市场具备高层住宅的可塑性。 二、利于企业品牌的建树与深化。 三、项目的规模与规划利于物业档次的营销包装。 威胁（Threats ）： 一、项目东面存在同类竞争物业（如：润城东方）。 二、项目西南面存在隐性竞争物业。 三、项目北面是五金城、装饰城，对小区环境造成一定的影响（如：物流）。 我们的客户在哪里？ 一、区域 新浦区为主导范围 二、行业 新浦区机关单位、企事业单位、IT网络、广告业、教育事业，以及个体工商户等。 三、客源分析 1、收入稳定，有一定的文化素养； 2、追求生活品质，易于接受新生事物； 3、投资意识强，敢于尝试； 4、追求时尚、浪漫、丰富、情调的全新生活方式； 5、对自己充满信心，性格开朗，生活乐观。 我们该如何寻求市场切入点？ 一、品牌定位 品牌来支撑开发。本案拥有20万平米的商住高层建筑体量，开发周期至少也要3－5年的时间。 品牌来增速效益。按照整体开发计划以及快速回笼资金的需要，势必先推住宅物业以收回开发