保利盐城滨海洲盛国际家居广场营销策划报告-汇编.pptVIP

“推” 促销活动和“老带新”，强化线性关系营销 “拉” 用广告和整合推广先拉高项目形象，吸引客户，分阶段消化 “炒” 借力造势，多种营销活动方式配合新闻炒作，强化客户公关手段 “揉” 重点攻占的目标市场，采用空中、地面、侧面多种方式撬动 “黏” 招商前置，租售并举，用政策吸引经营户量，用招商成果黏住投资者 “网” 网络营销，利用互联网资源；网络布点，建立“辐射”基站 “渗” 行业渗透，利用协会、同类市场、上下游资源，联合销售 “挤” 抢先启动，挤压资源，错时竞争，确立优势地位 2、整体营销策略 Page.* 3、营销策略分解 在通过常规的定点销售的模式（坐销）的同时进行主动出击的行销，进行定向的宣传销售，进行前期的预约登记，定期回访。 1、将坐销和行销相互结合 在开盘前，根据项目进度，活动将主要包括开工典礼活动、产品说明及高峰论坛等活动。以活动宣传形式为项目造势，并顺势进行预约登记及销售。 2、用活动为销售造势，顺势进行推售 将市场以单铺为单位向市场推出，将优、次商铺结合推出，在价格上采用低开高走的策略，以保证楼盘的顺利去化。 3、优、次结合的推售策略 Page.* 内部认购前进行一系列的广告宣传，以争取更多的看房人流，确保现场人气； 内部认购告诉客户大概价格及范围，从而检验市场反应，并及时调整开盘时的销售策略； 为了形成一定的气氛并以此影响尚在犹豫的潜在客户，制造轰动，促进购买，计划先领号后选房。 特别关注：针对主力商家、区域行业领袖、品牌旗舰商家采取先行内部认购政策和认购价格。 营销策略分解 4、内部认购 Page.* 营销策略分解 在充分形成有效需求和消费群具有较强心理期待的基础上，进行有效引爆（正式销售），形成热卖局面，以实现即定业绩。 6、循序前进 在根据前期销售情况，准确分析把握购房者的心理，在延伸保持市场温度的基础上，适时对部分售价进行调整，充分拉伸消费者的接受底线，并适时推出后期部分商铺。 7、合理销控 Page.* 4、营销渠道设定 ■以滨海为中心，向周边县市覆盖和渗透；以阜宁、射阳和响水为基站向下作二级覆盖； ■通过东明、金屋和通贸等市场商户向行业经营户群体延伸； ■以盐城为中心，设立展示点，吸纳进入盐城的投资客群体； ■以杭州和温州为中心，向沿海城市渗透，吸引专业投资客注意力；同时可视情况考虑向上海、苏州、无锡等城市延伸。 “四驱”策略： Page.* 5、营销政策建议 根据项目实际，我们建议项目销售采用统一返租模式： A：三年返租 以每年8％左右的回报率进行3年返租的销售模式。 B：三年返租，十年包租。 以首年7％，次年8％，第三年10％，连续返租三年，后续7年市　 场与业主1：9分成，市场将所得部分用于运营和广告、促销。 c：三年返租，五年包租，十年回购。 以首年7％，次年8％，第三年10％，连续返租三年，后续7年市　场与业主1：9分成，10年后开发商承诺可以原价回购。 Page.* 自主持有物业根据业态规划进行先期招商，多渠道引进在业态内具有影响力的主力品牌，促进其它物业销售和招商。 营销政策建议 ■自主持有部分物业，通过主力商家的招商可以快速提升商业氛围和市场影响力，促进销售和招商的展开，同时也有利于后期经营。 ■大型旗舰品牌的引入可以提升专业市场的档次，同时扩大项目对市场的影响力。 ■保留次物业则可以较少销售阻力，通过自主经营，在后期进行带租销售，增加次物业商业价值。 ■为符合业态规划的自主经营和招商的客户提供优惠补助（如减免税费），促进销售，增加购买选择。 ■对符合业态规划的客户给予自主经营的权利，减少招商负担； Page.* 项目销售与招商协作计划 第二部分 项目招商 Page.* 1、项目招商整体策略 ■以有效性活动及有吸引力的政策促进招商。 ■主力商家先行，通过主力商家、大经营户的带动性，带动普通经营户，促进销售。 ■招商与销售有效形成互动，销售节点配合招商节点，招商工作服务于销售工作。 ■以成功的招商为基础，以品牌的进驻为亮点，有序推动项目销售。 ■“以快打慢、以重制轻” 配合招商和销售，在重要节点集中营销，如项目开工仪式、招商说明会、主力商户签约仪式等。 本项目成功销售的关键在于招商，招商是推动项目销售的重要基础 。 Page.* 2、项目招商思路 项目体量大，目前该地段尚显偏远，若需要快速带动销售并形成良性商业氛围，需要提前启动招商工作，确保招商工作的运作周期。 1、招商先行 Page.* 通过前期接触，针对意向相对强烈的客户，可允诺部分优惠政策，先签订意向，登记需求，保留经营区域。 2、政策先行（部分优惠政策） 3、主力店先行 优先引进品牌主力商户，拓展实力客户，以提前激活市场。以大客户带小商户的招商策略拓展实力客户，一方面利用其号召力与品牌性吸