成都花园上城地产项目价格策略-地产资料.ppt

推盘节奏因子价格修正 5004 98 100 104 5100 天合.凯旋城 5602 100 98 102 5600 鹭岛国际社区 5588 100 100 102 5700 优品道 4994 102 100 106 5400 花间集 5310 5362 104 100 104 5800 中海.龙湾半岛 市场均价 修正均价 推盘时间 推盘量 蓄客量 销售均价 项目 市场比较法（推盘节奏因子） 综合价格修正 成都花园.上城实收均价＝面价（折扣前） ×0.98＝5212元/㎡ 5212 5318 5310 5330 5282 5350 市场修正均价 实收均价 综合修正均价 推盘节奏修正 产品修正 品牌修正 区位修正 项目 成都花园.上城面价（折扣前）均价5318元/㎡ 目标与价格策略 天合.凯旋城——B户型 B户型：145.05㎡，三室二厅二卫 总户数：85户 户型分析： 超过13平米的入户花园，非常气派、休闲； 客厅餐厅相连，4.6米开间通透气派； 主次卧的转角飘窗设计的很好； 厨房后的转角露台没法使用，纯粹浪费； 天合.凯旋城——D户型 D户型：面积87.03㎡，二室二厅一卫 总户数：85户 户型分析： 户型实用型处理方面还是不错； 阳台设计在次卧，主卧没有； 卫生间门与次卧的门在一条直线上，风水上很忌讳； 餐厅与厨房被主人流线分割； 鹭岛国际社区 开发商：滕王阁地产 占地：422亩 物业类型：多层+小高层+高层 建筑面积：75万㎡ 入市均价：4800元/㎡ 现有均价：5600元/㎡ 面积区间：120-220㎡ 开发商：博瑞地产 占地：413亩 物业类型：高层、小高层 建筑面积：约45万㎡ 总户数：410户 入市均价：4380元/㎡ 现有均价：5700元/㎡ 面积区间：60－140㎡ 优品道 5600－6200 5800 中海地产 中海.龙湾半岛 －－ －－ 成都花园开发建设有限公司 成都花园.上城 5400 5400 炎华置信 花间集 5500－5900 5700 博瑞地产 优品道 4200－6000　 5100 天合地产 天合凯旋城 5300－5900 5600 滕王阁地产 鹭岛国际社区 价格区间（元/㎡） 均价（元/㎡） 开发商 项目 竞争性楼盘价格比较 面积m2 优品道 鹭岛国际社区 中海龙湾半岛 天合凯旋城 花间集 90 110 130 150 170 190 成都花园.上城 220 70 竞品推出房源面积区间集中在90－150㎡ 项目 竞争性楼盘面积区间 市场空白点（顶跃、下沉） －－ 0% 20.50% 9% 31.25% 占比 －－ 0 215 38 90 套数 四房 三期即将推出物业 －－ －－ 67% 278 16% 66 17% 72 423 优品道 1＃、6＃楼房源 6％ 19 81％ 263 13％ 42 0 0 324 成都花园.上城 整个户型配比 －－ －－ 71.50% 780 8% 90 0% 0 1085 凯旋城 针对其电梯公寓 －－ －－ 75% 322 16% 70 0% 0 430 花间集 288套房源为此次推出的电梯公寓 －－ －－ 56.25% 162 12.50% 36 0% 0 288 龙湾半岛 占比 套数 占比 套数 占比 套数 占比 套数 备注 顶跃、下沉 三房 两房 一房 总套数（电梯） 项目 竞争性楼盘户型配比 竞争性楼盘推盘节奏比较分析 中海龙湾半岛 花间集 鹭岛国际 凯旋城 优品道 9月 10月 10月28 10月21日 可能开盘（内部认购） 排号 开盘（推约300 套） 排号 （长春藤时）蓄客 蓄客（05年） 开盘（推288套） 开盘（推313套） 11月开盘（推 680 套） 蓄客（2期时） 11月中旬开盘（推 300多 套） 蓄客 蓄客、排号 开盘（推约324 套） 成都花园.上城 蓄客（8.31） 排号 剩余100套左右的房源销售 （明年3月左右推出新房源） 上市会 排号 推盘时间较为重叠，均为十月底 推盘量为1600套左右 根据竞品推盘时间，建议在10月19日左右抛出成都花园.上城测试均价 建议市场定价充分考虑竞争性对手推盘时间 竞争性楼盘推盘节奏比较结论 竞品小结 成都花园.上城：顶跃、下沉式户型片区内的市场空白点。 竞争性楼盘主要户型面积区间集中在：90-150㎡面积区间，竞争激烈。 片区内户型定位以居家型为主（舒适型两房、经济型三房、舒适型三房） 竞争楼盘推盘时间与本项目推盘时间重合，建议在10月19日左右抛出测试均价，以避开竞争高峰。 竞争楼盘大多都以相对较低的价格进入市场，建议本项目以低开高走的形式入市。 第三部分：客户分析 客户需求分析 客户与产品 客户需求分析 客户情况 成都