大连永嘉项目定价方案-全套.ppt

大连永嘉项目定价方案 世创沈阳 2007 * 楼盘定价是项目正式面向市场的极为关键的一步，它承接着项目的市场导入、预热和内部认购、销售等，认购最为重要是的形象传播、营造声势、聚集人气。 前言 目录 蓄客方式 市场定价 认购活动流程 市场定价 市场定价 区域类比楼盘 价位核算 销控考虑 九如溪谷 香格蔚蓝 穗港·公园里 区域类比楼盘 九如溪谷 项目位置 上市情况 价 位 蒲河新城人和街168号 1.2期07年5月中旬 高层均价4200元/㎡ 是典型以建筑规划作为营销诉求的项目，其倡导的“合院文化”已经成为沈阳别墅市场上比较引人注目的“文化” 比较理由 香格蔚蓝 项目位置 上市情况 价 位 东陵区桃仙大街6号 06年11月 均价4350元/㎡ 是距离本项目最近的且以经济别墅为主要产品的别墅项目，其规模是比较大的，现在推出的是3期 比较理由 穗港·公园里 项目位置 上市情况 价 位 理想新城西侧 2007年5月初 均价约5500元/㎡ 是距离本项目最近的且以经济别墅为主要产品的别墅项目，其规模是比较大的，现在推出的是3期 比较理由 评估准则： 以消费者普遍关注的项目素质作为本项目与竞争对手的对比评估因素； 根据各项目的评估因素与本项目相比的优劣程度赋予其不同的评估系数，分别为0.05（对比最大）、0.025（对比较大）、0.01（对比较少）、0.005（对比最少）；设本项目基准分为1.0分，竞争项目比本项目好的因素按评估系数加分，差的减分，相等为0； 价格预估一 4300 别墅 入市价格（元/㎡） 产品类型 价位核算 （1）各竞争项目得分 依据市场比较法 1.125 -0.025 0.05 0.025 0 0.025 0 0 0.05 0.01 -0.01 九如溪谷 1.005 -0.025 0.005 0.05 0 -0.025 0 -0.025 0.025 0 0 公园里 1.01 -0.025 0 0.05 0.025 0.005 0 -0.025 0 -0.01 -0.01 香格蔚蓝 　 　 　 　 　 　 　 　 项目 景观 情况 规模 配套 价格 风格 环境 位置 因素 得分 园林 销售 项目 自身 销售 户型 建筑 自然 品牌 地理 对比 （2）各竞争项目权重 注：属于第一竞争圈层的项目竞争权重为50%，第二竞争圈层为30%，全部竞争项目权重之和为100%。 50% 1 九如溪谷 3 20% 3 公园里 2 30% 2 香格蔚蓝 1 权 重 竞争圈层 楼 盘 序号 （3）市场比准均价 注：上表中销售价为实收均价。 表格说明：市场比准均价计算公式： （1）y=项目实际均价/分数*权重 （2）X=y1+y2+y3…+y10 （3）X为市场比准均价，y为竞争项目权重均价 4295.4 项目均价 1888.9 50% 1.125 4250 九如溪谷 1114.4 20% 1.005 5600 公园里 1292.1 30% 1.01 4350 香格蔚蓝 权重均价（元） 竞争权重 项目分数 销售均价（元/㎡） 项目名称 通过市场比较法：将本项目同竞品项目的比较，我们认为 别墅开盘实收均价在4300元/㎡左右 是符合目前市场的整体行情的 评估准则： 以消费者普遍关注的项目素质作为本项目与竞争对手的对比评估因素； 根据各项目的评估因素与本项目相比的优劣程度赋予其不同的评估系数，分别为0.05（对比最大）、0.025（对比较大）、0.01（对比较少）、0.005（对比最少）；设本项目基准分为1.0分，竞争项目比本项目好的因素按评估系数加分，差的减分，相等为0； 价格预估二 3950 洋房 入市价格（元/㎡） 产品类型 （1）各竞争项目得分 依据市场比较法 1.005 -0.025 0.025 0 0 0.01 -0.01 -0.025 0.05 -0.01 -0.01 中体花园 1.03 -0.025 0.025 0.025 0.025 -0.01 -0.01 -0.025 0.05 0 -0.025 奥园 1.02 -0.025 0.025 0.025 0 0.01 -0.01 -0.025 0.025 0.005 -0.01 信盟花园 　 　 　 　 　 　 　 　 项目 景观 情况 规模 配套 价格 风格 环境 位置 因素 得分 园林 销售 项目 自身 销售 户型 建筑 自然 品牌 地理 对比 （2）各竞争项目权重 注：属于第一竞争圈层的项目竞争权重为50%，第二竞争圈层为30%，全部竞争项目权重之和为100%。 20% 1.005 中体花园 3 50% 1.03 奥园 2 30% 1.02 信盟花园 1 权 重 竞争圈层 楼 盘 序号 （3）市场比准均价 注