定价策略之市场比较法.ppt

第三部分：销售方案 2011年11月28日 河南恒辉房地产顾问有限公司 定价策略之市场比较法 项目静态价格形成方法 项目静态价格形成方法之市场比较法 市场比较法逻辑图 确定可比案例及权重系数 确定可比参得到项目静态价格 根据未来价格成长情况，得出项目上市时的动态价格 确定可比参数及权重 特点：适用范围广，公寓、联排、独栋产品均可使用 案例：新城白银路公寓产品定价 河南恒辉房地产顾问有限公司 一.团购协议 2011年11月28日 河南恒辉房地产顾问有限公司 保利海上五月花 9200元/㎡ 清水颐园 9300元/㎡ 右岸嘉园 9200元/㎡ 保利家园 8500元/㎡ 2011年11月28日 河南恒辉房地产顾问有限公司 保利海上五月花 9200元/㎡ 清水颐园 9300元/㎡ 右岸嘉园 9200元/㎡ 保利家园 8500元/㎡ 案例：英郡别院别墅产品定价方法 价格推导方法： 1、选取竞品项目 主要选取区域内具有代表性的同质项目 2、权重分析 按照各项项目指标进行评分，按照权重分析得到本案的均价 一.团购协议 比较项目 　 　 权重 文翔名苑 名仕豪庭 山语原墅 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 拟合程度 比较系数 区域位置 市区距离 4 100 4 100 4 110 4.4 交通系统 7 100 7 100 7 110 7.7 区域环境 板块属性 4 100 4 100 4 100 4 自然环境 7 100 7 100 7 100 7 社会环境 4 100 4 100 4 100 4 发展潜力 3 100 3 100 3 100 3 生活配套 10 100 10 100 10 100 10 规划 规模 3 110 3.3 100 3 110 3.3 容积率 7 80 5.6 120 8.4 120 8.4 绿化 7 90 6.3 110 7.7 110 7.7 内部景观 6 105 6.3 110 6.6 115 6.9 产品 产品风格及核心概念 10 90 9 110 11 100 10 面积设置 6 105 6.3 100 6 100 6 产品附加值 7 100 7 110 7.7 110 7.7 其他条件 物业服务 4 100 4 100 4 100 4 会所 4 110 4.4 100 4 120 4.8 是否现房 4 100 4 100 4 100 4 开发商品牌 3 100 3 100 3 110 3.3 　 　 100 　 98.2 104.4 106.2 主要参考项目文翔名苑、名仕豪庭和山语原墅目前联排别墅的价格分别为9800、9500和11500元/㎡，结合比较系数，计算本案的均价为： (9800*98.2+9500*104.4+11500*106.2)/3/100=10585元/㎡ 本案静态价格应为：10500元/ ㎡ 案例：盐湖新居产品定价方法 项目选取： 在这里我们选举了 “嘉城”以及 “汇丰沁苑”作为参考对象。 选取标准： “嘉城”是区域龙头项目，具有区域代表性，地理位置相对优越，而且开盘时间长； “汇丰沁苑”区域新开项目，与本案距离相近，区位类似，有一定的参考价值。 价格定位：乐观预期 影响因素 权重 嘉城 汇丰沁苑 本案 得分 比较系数 得分 比较系数 得分 比较系数 区位系数 2.5 12.5 32.5 11 27.5 10 25 周边环境系数 2 12 24 11 22 10 20 小区规划系数 1 11 11 11 11 10 10 户型面积系数 1 10 10 10 10 10 10 景观系数 0.5 11 5.5 10 5 10 5 配套系数 1.5 11 16.5 10 15 10 15 交通系数 1.5 10 15 10 15 10 15 合计 --- 116 104.5 100 近期3月价格 --- 8548 7750 --- 本案推导价格 --- 7360 7400 --- 未来市场竞争 市场环境进一步好转，不打价格战 开盘准备 开盘前准备较充分，蓄水充足 去化时间 资金回笼压力小，去化时间为10个月 本案合理价格 7500 乐观预期下，本案合理价格为7500元/平方米 价格定位：悲观预期 影响因素 权重 嘉城 汇丰沁苑 本案 得分 比较系数 得分 比较系数 得分 比较系数 区位系数 2.5 12.5 32.5 11 30.5 10 25 周边环境系数 2 12 24 11 21 10 20 小区规划系数 1 11 11 11 11 10 10 户型面积系数 1 10 10 9 9 10 10 景观系数 0.5 11 5.5 10 5 10 5 配套系数 1.5 11 16.5 9 14 10 15 交通系数 1.5 10 15 9 14 10 15 合计 10 116