海安市金海国际花园综合楼产品定位研究报告-汇编.ppt

综合楼产品定位研究报告 海安产业结构比例我们可以看出： （三）、产业发展 海安依托现有产业，逐步形成了禽蛋、蚕茧、建筑三大支柱产业 1、禽蛋业：海安是中国禽蛋之乡，另有饲料兽药省内著名企业。 2、蚕茧纺织业：海安是江苏省纺织产业基地县，全国知名的锦纶特色县，中国茧丝绸之乡。 3、建筑业：海安还是享誉全国的“建筑之乡”，海安的建筑业位于全省建筑业综合实力第二名。 4、电子电器业：迅猛发展，是海安的新兴产业。 5、机械业：是海安传统支柱产业，三力变压器、苏中曲轴、恒力卷板机、鹏飞水泥机械等均为省名牌产品。 1、工业化城市，二产发达； 2、劳动密集型； 3、民营性企业成为工业经济发展的主流。 （一）、区域未来规划前景 未来海安规划形成“一心、二区、五片”的总体布局；一个公共设施服务中心、东西两个工业园区、五个居住片区旧城、城东、城北、城西和城南。 【分析】 今后城市的中心将南移，建设用地主要向南向东发展，旧城区以内发展为主，工业用地依托区位及交通优势集中在东西部工业区内布置。 新的城市中心区范围是为：北起新华路，南至南三环路，西至永安路，东至宁海路的6平方公里范围内区域。 本案位于该区域的南部，定位为城南居住片区。 （二）、土地储备情况 本案南侧新出让两幅地块情况，容积率，未来供应物业类型 【分析】 1、两幅地块的土地性质都是住宅加商业； 2、从规划容积率看来，应该都是底商+高层住宅为主，可能也会有少量的小高层住宅。 3、两幅地块上市后，将大幅带动本案区域的人气和商业氛围；同时也能带动本案的多层和小高层住宅的去化速度； 4、北部的地块，由于产品和本案的综合楼较为类似，是本案未来直接竞争对手。 （一）、住宅市场现状 2、市场需求 从目前市场中小高层和高层的销售均价看来，同类地段的情况下，例如中洋小高层的价格大概是在3280，高层3100左右 小高层要比高层高出100-200元/m2,且去化速度更快。 高层住宅由于得房率及楼层价差等因素抗性正在逐渐显现，在有小高层可供选择的前提下，高层物业需求具有一定抗性，随着城市的开发密度增加，市中心区域的小高层住宅，正在逐渐突显产品的稀缺性，较容易被购房者接受。 （二）、商业市场现状 １、海安市商业圈分布 海安的集中式商业主要分布在两大区域 一 是海安市中心所在的核心商圈； 二 是新开发的城北火车站前和开发区道口两大新商业中 心。 1）、核心商圈 它是海安市文化、政治、金融、商业的中心地，其价值和地位短时间内是不可动摇的。近年来随着中大街、明珠城、贵都广场、中洋现代城等重点商业项目启动，中坝中路即将打造成上海的南京路商圈， 定位：大型购物中心、步行街、休闲娱乐服务为一体的城市中心商业圈。 ２、商业市场供应情况 3、商业用房市场需求 集中式商业的销售情况均不容乐观 沿街门面租金水平较高，容易被市场接受 集中式商业的销售情况均不容乐观 租金水平方面，同样市中心附近，沿街商业的租金虽然是集中式商业2倍，但是仍然比集中式商业容易出租；本案附近暂时没有集中式商业的供应，沿街商业的租金水平在1-1.2元/M2/天。 4、不同商业定位的要求 【分析】：本案所处在该区域的最南部，属于市中心商业圈的延伸区域，且目前基本不具备良好商业氛围，和开发集中式商业必须具备的条件，因此本案如果定位为集中式商业存在较大销售风险、经营风险。 （三）、办公市场 1、海安商务市场供应——体量较小 海安写字楼市场处于刚刚起步阶段，可借鉴的项目尚且不多，贵都广场办公部分尚未公开，目前成型的只有28F办公楼和刚刚公开的名流秀，28F办公是目前海安品质最高的写字楼，1-19F定位为星级酒店，20-28F全部为苏中广告，目前对外销售的是苏中广告转租的少量办公房； 名流秀办公房直接采取租赁的方式，承租的以金融、贸易类中小型企业居多。从售价和租金水平看，位于市中心地区的贵都广场，办公均价跟周边的住宅同样水平，但是去化速度势必会慢于住宅。 2、海安写字楼的潜在客户需求特点 多贸易（比重最高）； 少城市主力产业：纺织、建筑、机械； 少通常写字楼的主力：科技、金融、服务等。 3、商务写字楼开发的要素 写字楼的开发对建设的标准要求比一般其他物业要高，因为写字楼工程技术复杂程度高，另外写字楼对内部设施标准、装饰和装修档次要求较高，这样使项目本身开发资金需求量比一般项目大得多。另外还需要较高的项目运作与管理技术。除了外部因素，写字楼受周边的商业氛围影响大，不具备成熟的商务氛围，就无法保证写字