合富辉煌广州琶洲新基瑞宝国际公寓整合营销建议-地产资料.ppt

区域价值的提炼 项目所在区域的价值 项目市场定位推导 户型比例以小户型为主，并占户型总数的70％以上 房地产行业发展到一定成熟阶段，投资环境理想 国际化资源优势：酒店、国际幼儿园、国际公寓、底商 交通便利，处于会展产业辐射区的重点板块 所处地段商业、生活配套完善 会展产业迈向国际化，并将对房地产市场产生正面作用 客户定位 从地段看客户细分——地段外客户是关键 寻找地段外客户 会展效应群 依附于会展产业的发展，主要是经营进出口贸易、展览、商业服务企业为主 多为原本经营展览相关的广告设计及广告制作公司，看好会展产业的商机 办公场所选择以围绕会展中心一带交通方便、标识明确并具有一定形象的物业 希望在会展中心附近设立与展览长期联动的根据点（如showroom、商务洽谈室等） 会展效应群 事业处于起步阶段，决定其对企业运营的低成本要求 新兴的专门服务于会展产业的商业服务公司，前身多为贸易公司 会展产业中的淘金者 酒店效应群 通过会展产业平台谋求商机，来自珠三角及全国地区的各行各业的参展商 经常在其各自据点与参展城市间往返，需要在会展中心附近有一个交通方便、能进行简单商务行为、又能满足短期居住的据点 对酒店式物业服务方面具有突出需求 品牌酒店的关系客户群，对该品牌的服务有信心 产品提升建议 如何打造产品 从空间使用上，改善产品； 从功能分区上，个性产品； 从使用模式上，优化产品； 从软硬件配套上，美化产品。 户型建议—空间打造 功能增加—阳台的文章 柱子及剪力墙的利用 使用模式的注重 电梯间——酒店感觉的体现 有设计元素的交楼标准 建议聘请知名设计公司做样板房设计 铺不如屋 周边商铺首层租金水平约100—150元/m2/月、二层大面积铺位租价约30-50元/m2 /月，盈丰路及江晓路二手商铺的售价在1.6-2.2万元/m2之间； 最高水平的售价标杆为爱都新天地商铺首层成交均价2.8-3万元/m2（实用率90%,建筑面积30-50m2小铺为主）、租价报价120—150元/m2，二层（实用率70%） 28-50m2小铺成交均价8000-10000元/m2、租价报价100元/m2,二层过百m2/间的大面积租价报价50-70元/m2 ；盈丰路最靓位置的有些铺位租价已达200元/m2（90%实用率）。 百佳首、二层：租金为30元/月· m2，整体（6,000 m2）销售，总价为36,000,000元，折合单价为：6,000元/ m2.（首二层均价）。 铺不如屋 本项目位于广州新城中轴线南段，可包装为“南中轴圈”版块，同时也是南洲板块的核心、东晓路的核心； 区域内以临街小铺和大型社区里的小商铺为主，经营中低档次的饮食、小百货、小五金等； 商业消费群以周边居民为主，陆续入住的社区居民将带来更大的消费力；项目周边的双地铁以及百佳超市等利好，带来更大的人流； 东晓南放射线对本项目商业弊大于利。 区域交通规划之利好：地铁二号线和广佛线 地铁二号线和广佛线 合富有能力有信心有经验操作本项目！ 酒店篇 山水庭苑 位置：白云区同大路南湖东侧 规模：总占地30万㎡ 价格：洋房11000 /㎡ (毛坯) 产品面积（㎡）：洋房主推150-180多平方米及300平方米 管理费：2.5元/㎡ 销售情况：2005年7月份开售3期，由于户型、总成交额过 大，及前期资金问 题，成交缓慢。 对应措施：合富接手后该项目后，余下的洋房改造成酒店 式公寓，并成功引入奥克伍德管理公司 君林天下 规模：占地3000平方，总建5.1万平方，总套数600套； 产品：单间、一房30～60㎡，占了70％；两房约80㎡，以及少量120～150㎡的三房、四房； 为了提升项目整体的市场价值，合富将项目改成以小户型为主的公寓，配合项目所在地段主打投资概念 价值提升明显，销售均价从开盘时的9500元/㎡上升至12500元/㎡ 06年5月正式开售至今，已售出9成 金盛大厦：塑造商务公寓 亮点一：享用酒店的星级休闲设施 营销推广篇 推广及销售整体部署 营销模式的创新：集散式销售 以分众传播的推广策略，分别对项目目标客户所属的社会圈层分别以针对性的推广手段开展宣传，并充分利用各自圈层之间的相互影响、促进作用从而达到促使其有效购买的最终目的。 新基会（客户会）的建立 琶洲展馆举行“产品发布会” 推广形式：琶洲展馆长期展厅举行产品发布会 推广目的：截击“会展淘金者”承接会展的人流 创意设计艺术展 由美院主办，组织历届学生参与，将其毕业后的优秀作品展现，体现美学教育对社会发展的贡献。并组织新闻媒体对其作跟踪报道，同时带出创意工作的工作、生活模式。 “美院创意设计艺术展”，既可以与相关会展服务行业的目标客户群有直接的接触，达到