江苏徐州时代广场时尚生活中心项目营销策划报告-汇编.ppt

1 裙楼销售面积合计：36375.02平方米 -- 待定 11718 1F 7053 2F 12年 华润·苏果超市 7380 3F 20年 五星级国际电影城/其他 7315 4F 租期 物业业态 面积（平方米） 楼层 裙楼业态概况： 3.2 项目商业SWOT分析 “西区中央 龙头旗舰”的项目形象基本深入人心。 项目形象 1楼总面积11718平方米，便于经营。 单层面积 成功置业的企业形象和良好口碑。 品牌优势 客户大多为中小型企业、公司，出入项目人流量大。 塔楼效应 2-3楼的华润·苏果超市，能吸引该商圈附近的消费者，4楼德五星级国际电影院，能吸引全市甚至周边县郊消费群的到来，解决高层人气不足的现象； 经营上无死角、无空置现象，降低投资者风险。 业态组合 周边居住人口众多，庞大人口基数足以支撑本项目的商业消费能力。 人口基数 附近有1W、8W、13W附、31W、35W、56W、64W、65W、66W、67W、603W等公交线路； 有333个停车位； 道路车流流动线优势明显，是附近停车最便捷的地方。 交 通 位于市区繁华地段，区位优势明显； 紧依城市主干道旁，商业氛围浓。 位 置 优势（Strength） 劣势（Weakness） 　●　目前周边居民消费能力不强； 　●　目前区域商业氛围冷淡，需时间培育； 　●　距离城市商业中心较近，难以形成正面竞争。 机会（Opportunity） 　●　区域商业的匮乏提供新的市场空间； 　●　周边生活型居住的形成带来巨大的商业需求； 　●　价格优势，性价比高； 　●　周边开发住宅小区较多以及新建住宅小区的入住，消费潜力增强。 威胁（Threaten） 　●　区域市场有着巨大的潜在竞争； 　●　区域商业供需总体饱和，近距离项目竞争较强。 1.城西缺乏一个多元的、成长型的、新式的、且具规模的商业地标。 2.周边配套利好性，使本案具备了服务人民广场生活区，辐射大城西的资本，拥有了发展成为西区商业龙头的条件。 3.本案商业填补市场空白，成为西区商业中独树一帜的地标性建筑，由此可一窥本项目裙楼商业的前景意义。 项目商业SWOT分析总结 徐州西区商业标杆 3.3 裙楼商业投资价值 1.投资的城市有潜力 徐州正处于经济发展快车道阶段，是国内外商业企业进驻的最好契机； 作为江苏省三大都市圈之一，徐州市政府扩大招商引资力度； 2.投资的区域有发展前景 西区在建的众多高档大盘吸引了高消费人群的到来，使本区更加繁华； 城市中心扩大，西区逐渐纳入到城市正中心的版图中； 3.投资的物业增值快 西区开发基本饱和，今后开发同类规模、同类档次的商业可能性不大，今后不只是商业租金上涨，更多的是固定资产增值和土地增值，其唯一性和稀缺性决定了本裙楼商业在区域内的发展前景和投资价值。 4.引进的品牌有影响力 华润·苏果超市：成立于1996年7月，连续七年位居中国连锁企业前十名，连锁超市业态第四位，并跻身中国500强企业第200强。2005年被国家商务部确定为全国重点扶持的15个大型流通企业集团，是江苏省超市零售业最大的商贸流通企业。 五星级国际电影城（金逸）：金逸影视集团是专门从事豪华多厅影城投资建设的投资管理集团。于2004年与世界500强娱乐影视巨头——美国华纳兄弟国际影院公司签订合作协议，正式成为合作伙伴。金逸影视将确保发展近百个符合国际先进技术的标准电影厅，实现年均新增电影票房收入近亿元左右。 5.投资现房有保障 部分裙楼于2007年6月30日交付，于2007年10月开业，整体裙楼将于2008年上半年交付。 6.投资回报迅速 两大主力店分别签约12年和20年，保证了裙楼商业中长期的租金收益； 1楼的整层空置，便于操作融资手段，快速回笼部分资金； 本商业项目在西区是唯一的、稀缺的，保证了项目含金量与增值能力，易于解决投资者的退出机制； 7.开发商的品牌实力和信誉 省滩涂： 大成： 油运： 8.单价较低，投资风险小 如以4亿人民币总销额计算，裙楼33466平方米建筑面积，平均单价为11952元/平方米，而目前徐州商铺销售价格在6000-40000元/平方米之间，对于该繁华地段来讲，项目单价比较低。 3.4 裙楼商业市场定位 项目本质 ——集休闲购物、餐饮、娱乐功能于一体的时尚生活中心 项目核心优势 区位优势 规模优势 具有一定的商业氛围优势与商业集聚效应 交通优势 交通便利、公交发达 市场优势 区域潜在消费能力与服饰一条街市场 处于城市繁华主干道、传统商业圈 消费模式 多元、流行、时尚、共生 市场形象定位 徐州高尚的时尚生活中心　 第四部分 项目销售模式 一、两种模式 产权分割销售模式 将商业化整为