辽宁营口鑫时尚地下商业项目推广方案-全套.pptVIP

嘉骏置业/中梁策划 营口鑫时尚地下商业项目推广方案 目录 基础解读 Logo设计及VI系统设计 营销执行计划 营销费用预算及控制 推广执行方案 媒介投放策略 商业地产发展如火如荼 由于看重营口巨大的消费潜能，自去年开始，营口一些大型的商业项目陆续奠基，并进入建设期。其中有居然之家、汽配城、洲盛国际、汇达广场都是投资数亿元的大型商业项目。 可以预见这些大型商业项目的建成开业，将改变营口现有的商业格局，营口商业地产将从此打开新的局面。 营口目前商业主要特点 ●绝大部分的商场缺乏主题包装 现时，绝大部分的商场都是进行普通的单一性统一经营管理，没有结合自身特色进行主题性包装，没有突出风格，商场的影响力不强，导致消费者对这些商场并没有明显的喜好。 ●商场内的经营无明显区分，经营商品无特色 不少商场的经营模式只是单纯的零售式百货，只是简单的陈列、摆放，种类区分不明显，商品无特色，整体感觉较为零散，档次不高，吸引力不强。 营口目前商业主要特点 ●档次均以中低档为主 现时，绝大部分商场所经营的商品档次主要以中低档为主，主要服务对象是周边百姓及中低收入人士。这与营口区的整体消费水平大相径庭，此种档次无法满足本地大部分消费者的需求，从而使当地的商业消费形成了外流的习惯。 市场环境分析小结 由于三线城市发展相对滞后，营口商业的发展较缓慢，基本还处于粗放经营的阶段，这与营口的消费市场极不相称。正因为现有的商业消费环境无法满足消费者日新月异的消费需求，因此导致了消费额大量外流的现状。 近年来，营口进入了以城市化建设为主题的二次创业进程，商业化被提升到前所未有的高度，商业现代化、商场规模化、消费本地化成为城市化建设的重中之重。但营口消费外流严重的问题，是商业化建设怎么也绕不过的门槛。无论是政府高层、专家学者、或是产业界对此问题都非常关注，并进行了大量的分析和总结，主要认为这是本地商业环境落后、对消费者吸引力不足的问题。在政府推动下，一大批大型的商业物业迅速开工建设，规模和数量空前。 客户定位（消费者/投资者） 项目目标消费群体界定 A、本地投资客户 B、周边商业业主 C、周边城市投资客户 覆盖营口及周边地区大石桥、盖县、鲅鱼圈、盘锦 D、外地投资客户 沈阳 大连 吉林 黑龙江 项目目标投资群体界定 ●第一类投资群体： 私营业主、企业中高管理人员、公务员、泛公务员、成功人士等 ●第二类投资群体： 周边镇的高储蓄群体，希望通过投资商业地产获取稳定收益； ●第三类投资群体： 外地来营口投资者 项目目标投资群体界定 ●特征：有较为雄厚的经济基础，熟悉营口，有广泛的社交关系，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，多投资经验，对地段及相应升值潜力较为注重。 投资者需求分析 ●偏爱沿街商铺 目前，投资商铺的类型中，由于投资者对客流量和消费模式的基本判断决定了传统的沿街商铺还是主要的投资类型，占了投资需求的６成左右。不过相当一部分投资者对地下商铺的后期经营和租售情况有一定的担心。总的来说，地下商铺在营口还处于投资引导阶段。 投资者需求分析 ●推崇小面积商铺 小面积商铺历来是投资的稀缺品种，它的投资价值很高，主要原因是单位面积小、总价低，吻合绝大多数投资者投资起点低回报收效快的购买心理，同时也能较大程度降低投资门槛。 受总价限制，人们对小商铺仍情有独钟，投资商铺的面积小面积商铺成为热点。 投资决策分析 ●地段/位置仍然是第一考虑因素，其次分别是交通便利性、商业环境、发展商实力、主题规划、价格、广告力度、配套设施等 ●客户的投资特征和动机非常明显。客户为何投资、投资的用途、投资时间、投资预算非常明确，决策时间较长，就是说投资交易是非常理性的业务。 小结 ●客户偏爱地段和小面积商铺； ●客户投资需求明显，购买是理性的，但存在一定的购买恐惧，发展商应建立相应风险保障机制； ●老客户影响作用大，合同签订不是销售结束，而是新的销售开始。 项目定位（我们提供怎样的品牌和产品） 项目核心要素 ●时尚化、主题化、娱乐化、体验式； ●国际的、全新的、高档次的商业模式； ●中心的、空前的、具有创新性的； 颠覆传统商圈的意识形态 品牌定位（我们是什么？） 新青年一站式地下主题购物广场 市场形象定位（我们地位如何？） 商铺模式定位（我们的产品） 中小型产权式地下商铺 核心推广主题 40年产权地下商铺 机遇已然不多 思考 ？！ 1、重点打造推广 鑫时尚 产品品牌 2、重点包装 开发企业 3、统筹兼顾 核心概念的提炼与阐述 差异化的竞争策略 商场概念化 随着商业地产的不断发展，人们的消费观念快速更新，消费需求开始朝时尚方向发展，在购物的同时开始考虑休闲、娱乐等。实行商场主题化，使休闲、娱乐体验无所不在，给消费者带来