物业管理的可持续性发展.docVIP

物业管理的可持续性发展物业管理在我国起步虽然比较晚，但是发展迅速，据不完全统计， 经过20多年的发展，截至去年年底，全国的物业管理企业总数已超过2万家，从业人员已突破200万，全国物业管理的覆盖面已占物业总量的30%，经济发达的城市已达50%，深圳等城市已超过95%，发展取得的成绩显著。但是相对发达国家和地区来说，我国的物业管理市场尚未形成，市场还处在物业管理发展的初级阶段(摘自国家建设部副部长刘志峰的讲话)。市场的形成和成熟需要全方位地推动和规范，同时也有多方面的制约因素，而且需要时日，因此对于目前的物业管理企业来说，如何尽快提升物业管理的服务品质，创建更好的服务品牌，以实现物业管理的可持续性发展成为当务之急。笔者经过在香港理工大学近两个月的学习，通过对香港物业管理的发展与现状、与香港物业管理行业的比较、物业管理的服务理念、物业管理的超前介入，物业管理企业自身的服务缺口、物业管理的综合经营、物业管理的现场安全管理、物业管理企业的角色转变、绿色物业管理及智能化物业管理十个方面进行探讨，希望对提升物业管理的服务品质，实现物业管理的可持续性发展有所借鉴。 _d%I~ ?　　首先让我们来看看香港的物业管理，香港的物业管理始于上世纪50年代初，二次世界大战之前香港的人口不足100万，战后一方面由于受到战火的摧残，香港的房屋残破短缺；另一方面大量人口由内地涌入港岛，1947年香港的人口已增至180万，1951年达到200万。急剧增长的人口需要提供大量的住宅，一些大型楼宇应运而生，有上百套房屋的大型楼宇由发展商分层、分套出售或出租。由于这些楼宇人口密集，业权分散，从而带来了治安等各种问题，于是一些大厦开始聘用“看更”为民服务，即由专人进行夜间巡逻等治安保卫工作，这就出现了香港物业管理的萌芽和雏形。尽管开始兴建大型楼宇，但供给还是不能满足剧增人口的需求，约有1/4的居民居住在用铁皮、木板搭建在荒地或山边的简陋棚屋里，香港称之为“寮屋”。1953年圣诞之夜，九龙石硖尾寮屋区发生大火，超过5万居民一夜之间痛失家园，而对大量灾民，香港政府成立了徙置事务所，进行了艰巨的安置工作，并于1954年在石硖尾建成8幢6层高的徙置大厦，香港的公共房屋计划由此而诞生，同时香港的房地产业也因这场大火浴火而生。为了加速建造房屋，香港政府公布了一个雄心勃勃的十年建屋发展计划，将为150万人提供居所，同时一些发展商也积极投资于大型小区的建设。当时政府一方面乐意接纳发展商兴建大型小区的申请，另一方面则担心十年建屋计划和发展商投资的大型人口密集型小区一旦建成，若无好的管理，后果将不堪设想，因此政府在批准发展商的发展计划的同时，要求发展商承诺在土地年限内妥善管理该小区，由此出现了由发展商为私人楼宇提供的专业化管理。随着小区规模不断扩大，人们对良好居住环境要求的日益提高，政府和团体开始从英国引进物业管理人才、管理概念和方法，并于1966年成立英国皇家物业经理学会香港分会。1970年6月香港政府制定了《多层建筑物(业主法团)条例》，后于1993年5月修订并简称为《建筑物管理条例》，1998年再次修订该条例。1990年成立“香港物业管理公司协会”，主要物业管理公司都是协会会员。经过半个世纪的发展，香港的物业管理已经日趋成熟和完善，目前已形成一整套的管理体制和机制。 G*pe0uy ?　　一、依靠业主立案法团、楼宇互助委员会使得业主的权力得以维护。 i:Zu ?　　业主立案法团是代表全体业主物业管理权益而成立的法人社团，它根据《多层建筑物(业主法团)条例》，由业主选举产生，同时必须向政府土地注册处注册。业主立案法团有权选聘或解聘物业管理企业，并独立行使权力，承担民事义务，有单独的诉讼权利。楼宇互助委员会是在不符合成立业主立案法团的楼宇，由业主自愿组成的代替业主立案法团的组织，它根据规定程序制定章程和运作，属非法人组织。 ]By;: $ ?　　二、香港物业管理企业的“权力”来源于物业(大厦)公契或物业管理委托合同，物业(大厦)公契制定的依据是政府公布的“大厦公契指引”，公契制定之后需由政府审批，如公契中有不平等嫌疑，政府可以拒批。 k
;$JV~t ?　　三、香港一般大型的发展商都有附属于自己的大规模，专业分工明确的物业管理企业，这些大型的物业管理企业占去了大部份的市场份额。大型发展商的物业建成初期2年左右，一般由这些公司管理，业主立案法团成立后可选择续聘或对外重新招投标，选聘另外的物业管理企业，因此这些物业管理企业在物业建成初期往往投入大量资金改善硬件、加强服务，以确保能够被业主立案法团续聘。小型的发展商在物业建成后一般选择招投标的方式选聘物业管理企业，而不会自己建立物业管理企业来管理。 C|m4 ?　　四、香港物业管理费用的模式主要是