物业管理法律关系的主体.docVIP

物业管理法律关系的主体 熟悉：业主的权利和义务，临时管理规约应具备的主要条款，前期物业管理招投标的意义和原则，应移交的物业管理资料的范围，物业保修的法律规定，物业服务企业资质管理的必要性，物业管理师应具备的执业能力，住宅共用部位、共用设施设备的范围、住宅专项维修资金监管单位的义务，挪用住宅专项维修资金的法律责任。 了解：筹备成立业主大会的工作内容和程序，业主委员会委员的资格条件，物业管理招标文件的内容，物业管理招投标的评标规则，物业承接查验的主要内容，物业服务企业资质的申报程序，物业管理从业人员的职业道德。 业主大会制度是业主实现物管权的组织基础。 《条例》确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会代表和维护物业管理区域内全体业主的合法权益。 业主大会是业主的自治组织，是基于业主的建筑物区分所有权的行使产生的，由全体业主组成，是建筑区划内建筑物及其附属设施的管理机构。（新增内容） （一）业主 ⒈业主的概念：《条例》第六条规定房屋所有权人为业主。业主作为不动产所有权人，不受国籍限制，也不受自然人、法人或其他组织的属性限制。 具备业主身份的情况有三种： 一是房屋所有权证书持有人； 二是共有权证书持有人； 三是待领房屋所有权证书和房屋共有权证书的购房人。 ⒉业主的权利 《物权法》第七十条规定：“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。”第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。” 《条例》规定业主在物业管理活动中享有10个方面的权利： ⑴按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； ⑵提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； ⑶提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； ⑷参加业主大会会议，行使投票权； ⑸选举业主委员会委员，并享有被选举权； ⑹监督业主委员会的工作； ⑺监督物业服务企业履行合同物业服务合同； ⑻对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况 享有知情权和监督权； ⑼监督物业专项维修资金的管理和使用； ⑽法律法规规定的其他权利。 ⒊业主的义务：⑴遵守管理规约、业主大会议事规则；⑵遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；⑶执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；⑷按照国家有关规定交纳专项维修资金；⑸按时交纳物业服务费用；⑹法律法规规定的其他义务。 ⒋业主大会议事规则包括：⑴业主大会的议事方式；⑵表决程序；⑶业主投票权确定办法；⑷业主委员会的组成和委员任期等。 物业服务行为是一种市场行为，应当遵循等价有偿的市场原则 （二）业主大会 《物权法》第七十五条规定：业主可以设立业主大会，选举业主委员会。 ⒈业主大会的组成和性质：业主大会是业主参与物业管理活动的组织形式，由物业管理区域内全体业主组成。 ⒉成立业主大会的限制和选择：同一个物业管理区域内的业主，应成立一个业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 ⒊业主大会的筹备。成立业主大会筹备组。筹备组 的工作内容有5项：⑴确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；⑵草拟业主大会议事规则和管理规约；⑶确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；⑷确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；⑸做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。 筹备工作的要求：⑴筹备组的工作内容应当提前15天以书面形式公告；⑵同时公告业主对业主大会议事规则和管理规约修改意见的反馈时间和方法；⑶以业主房屋产权证书标明的房屋所有权人为准确认业主身份；⑷根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定投票权。 ⒋业主大会的成立：筹备组应当自组成之日起30日内在房地产行政主管部门或街道办事处、乡镇指导下组织召开首次业主大会会议。 首次业主大会会议议程一般有：⑴报告筹备工作情况；⑵宣读业主名册和在首次业主大会会议上的投票权数；⑶宣读业主大会议事规则和管理规约草案，宣讲业主对草案提出的修改意见和修改结果；⑷投票通过业主大会议事规则和管理规约；⑸宣读业主委员会委员候选人名单，经投票选举产生业主委员会组成人员。 ⒌业主大会的职责（调整更