证券经济学房价上涨的原因.pptVIP

住房按揭贷款分析 ——银行角度分析 住房按揭传入 当前，国际公认只有居民家庭的年收入与房价之比为1:6左右时，住房的有效需求才能形成，供求矛盾才以缓解。但实际情况是两者之比相差较大。在这种情况下，房屋按揭等在发达市场经济的国家和地区较为流行的融资购房方式也经香港传入我国，成为促进房地产业发展、满足居民购房需求的一种有效方式。 住房按揭概念 房屋按揭通常情况下是指房屋开发建设中由开发商、银行、购房人共同参加的一种购房行为，指房屋买卖合同中的买方在支付首期购房款后余款由购房人向银行申请贷款，并将所购房屋设定担保，按揭银行通常会要求将权利证书交其保管，权利证书包括：生效的房屋买卖合同、首期付款收据或发票、抵押登记证明文件。 通过按揭贷款使购房人用少量的钱即首付百分之三十到百分之五十购得预售房，取得了房产权益；房地产开发商也因提前将商品房售出而获得了流转加快的效益；而银行也愿意在降低风险的前提下提供贷款，获取收益，三方当事人各取所需，皆大欢喜。它很好地缓解了房屋市场资金紧张的状况，使普通百姓圆一个安居梦。同时，个人住房按揭贷款还具有门槛低、手续简便、利率低、速度快的特点。 数据分析 要分析商业银行住房按揭贷款，我们从数据分析入手，来看看2002年～2005年，我国房地产行业的贷款数据： ２００４年底，房地产贷款余额达到２６３０６.３亿元人民币，比上年同比增长２２.８％ 。 ２００３和２００４两年房地产贷款的增幅呈下降的走势，但２００５年一季度房地产贷款余额达到２７６５０.６亿元，余额同比增长２５.７％，增幅比上年末提高２.９个百分点。 ２００５年４月之后，国家对房地产行业加大了调控的力度，但房地产投资增长速度在基数很大的情况下依然超过２０％（截止到２００５年１１月末），住房抵押贷款的增长速度与房地产投资的增长速度基本一致。 接上 ２００３年以来，各季度金融机构房地产贷款余额同期比增长率和金融机构全部人民币贷款余额同期比增长率的对比，房地产贷款占金融机构中长期贷款的份额逐步增加。２００２年３月末，这一份额为２７.２％，２００３年６月底达到３２.１％，２００４年底达到３４.３％，２００５年３月底上升到３４.５％。 由以上数据分析，我们知道，我国住房按揭贷款是成上涨趋势，并且不是温和上涨，而是以很大的幅度上涨的。 为什么银行等金融机构会如此乐意发放按揭贷款呢？居民买房子的钱就那么容易从银行那儿得到？银行为什么就对这个新型的贷款方式如此热衷？ 接下来，我们从风险与收益来简要分析这个问题 风险分析 根据央行2005年的房地产金融报告披露，个人按揭贷款的资产质量是最好的，不良贷款率仅为1.5%左右。其中工行、中行和建行的不良贷款率均低于2%。个人按揭贷款无疑是银行风险最小、收益最丰厚的业务，如果声称目前对个人的按揭业务已经有风险，那么恐怕银行可以停止其他一切贷款活动了，因为我们几乎找不出比个人按揭业务风险回报更高的贷款业务了。 风险分析 我们必须小心地求证景气周期和个人按揭贷款不良率之间的关系。　　其一，1.9万亿元的按揭贷款不是个小数目，但是央行统计显示，住房贷款的平均首付比例为37%，到2005年11月末，8个城市居民贷款所购住房的市场价格均已明显高于贷款购房时的价格，平均增长15%。这也就相当于说，每6.3元按揭贷款的抵押物目前市价为11.5元，只要银行能够在借款人违约时处置抵押物，那么即便未来房价较之目前价格大跌40%，银行的个人按揭贷款也基本处于毫发无损的状态。 风险分析 其二，景气高涨时，企业盈利能力增强，个人收入增长，银行资产自然水涨船高地低风险高收益；景气低迷时，企业亏损上升，个人收入增长放缓，银行资产也会水落石出地高风险低收益。因此，不景气不只使按揭业务风险增加，其他贷款业务也不例外。这时银行家需要做的是诸害相权择其轻。不景气时，究竟对企业的贷款风险更大，还是对个人按揭的风险更大？我们对1998~2005年间规模以上工业企业的盈利，以及城镇居民收入增长的考察显示：企业盈利波动远远比城镇居民的收入波动严重得多，在过去7年，中国居民的收入增长一直维持在10%~12%的区间之内，因此工资刚性决定了，个人按揭贷款较之其他类型的贷款更能耐受经济周期的考验。 银行的“暴利” 说暴利可能会有些夸张，但住房抵押贷款的收益率比一般公司业务贷款的收益率高得多却是事实。 有关资料显示，在北京、上海、深圳、广州四个城市，如果计算坏账损失的话，住房抵押贷款的收益率比一般公司业务高１个百分点以上，如果计算资本成本，该差距就更大，住房抵押贷款的收益率比一般公司业务的贷款收益率高约２