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浩瀚置业地产金融培训课程专题 房价会只涨不跌吗? 潘睿 2011.04.20 讨论问题一：房价真的是只涨不跌吗？ 我们需要正反2个观点： 请告诉我你们的观点 观点一：未来楼市必然降价 观点二：未来楼市价格非降即升 观点的支撑是什么？ 客户最关心的问题，也是销售的核心问题，能不能买，想不想买 答案很多，仁者见仁，智者见智，众说纷纭，我们就来讨论和梳理 用地产金融市场的真实依据来寻找答案 房价与什么有关？ 与政策有关 与经济有关 与政府财政有关 与城市进程有关 与开发商有关 与市场有关 与土地资源有关 最后归根揭底与什么最有关系？ 支持“房价上涨”的人的观点 流行的说法是，土地是稀缺的，只有这么点地，但人口却越来越多，所以房价一定会上涨。 跟所有的土地资源相比，城市里面拿来开发住宅的土地面积仅占很小的比例。如果大城市的土地变得越来越少，那么地产商将会想办法寻找替代资源，比如提高建筑密度和楼房高度。中国当前房价高涨，一个重要的因素就是土地价格在房价中所占的比例过高，而这又和现行的地方财政体制有关系。目前城市土地拍卖，地价越拍越高，而非土地的实际稀缺程度。地价被人为推高，房价自然会跟着高。 支持“房价上涨”的人的观点 今年3月26号中国房地产协会会长苗乐如表示： 中国地产市场的发展呈现的趋势首先 一线城市表现为螺旋式上涨，保值 二线城市为跨越直线式增长，增值 三、四线城市波浪式增值，投资热土 五六线城镇城市的基础建设 开发商要做什么样的产品？ 1、不做中低端产品，那是政府的事 2、做高端产品，园林景观生态绿色豪宅 3、做产业地产 4、做城市综合商业体 这才是地产商该做的和现下可持续发展 方向 房价会只涨不跌吗？ 　郎咸平说：今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需 求，那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。近年政府出台了一系 列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑：要是 打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况？那就是中国完了!中国的房地产 业现在好比是一座火山，政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住 了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来，其后果是：恶 性通货膨胀、经济再次探底，甚至引发火山爆发，最后一个支柱产业画上句号。 我们且不说这个观点到底是否正确，但是有一点是肯定的，政府一直再拿房地产 当做经济的支柱，对于有过此类经验的日本，相信他们对这个是最有感觉的，我们也是有事 实做参考的，最终的崩盘，经济崩溃不再是一个遥远的话题。政府不解决这个问题，而妄想 城市房价下降，这可能吗，而且相信政府也不会有让经济崩溃的勇气，我们和政府都承受不 起。 　　 　　新加坡面对高房价的做法是，大力发展保障房。即政府加强保障房的建设， 以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。而我们也发现，我国同样提出大 力发展保障房，只是国内的形式是就是有保障房出来，经过层层的审批和其他的 一些不确定因素，最终接到这个名额的人却未必是真正需要住房的人，这就需要 我们加强这块的透明度，防治腐败和一些其他的不能公开的内幕。 高房价即将崩盘，随农村城市化进程，盘活了土地，房价必降对吗？ 答：为什么要农村城市化,因为农民自己盖房是很便宜的而且有宅基地,现在把农民的地收了 农民就没有宅基地,不能改房子,只能买商品房,中国耕地有红线的,现在把农民的地买回来了,就可以卖城市的地,价格的差距就是这么出来的,所以不是为了盘活农村的地,而是卖更多城市的地.价格不会降,降了中国靠什么支撑主要经济 那么，城市化是不是必然导致房价上涨呢？对此，还需要做全面、细致的分析。 房地产作为一种商品，其价格走势的根本动力是均衡价格，即价格的 变动主要取决于房地产市场的供给与需求关系。在市场经济条件下， 城市化通过以下几个作用机制影响着房地产市场的供求关系，进而作 用于房地产的价格： 首先，城市化增加对房地产的需求，从而拉动价格上涨。在城市化过程中， 大量农村居民通过农地征用、子女考上大学及购房入户等渠道转变为城镇 居民。1978年以来，我国每年约有1500万农村居民转变为城镇居民，形成 了对城市房地产持续旺盛的需求。除此之外，还有大批农村剩余劳动力涌入 城市。据中国农民工监测调查显示，2009年度全国外出农民工达1.4533亿 人。他们虽未真正成为城镇居民，但常年居住于城市，从而带动了相当的城 市住房需求。城市化还带来大量的配套商营房屋和服务用房需求，譬如，办 公、机关、社会服务、医院、学校等方面的