从土地管理破解房价调控难题.pdfVIP

二。中国土地管理现状及历史沿革 中国的发展史简单而言就是一部土地改革史，我们必须站在中国改革开放的进程中着眼土地管理问 题，探讨反思中国快速的城市化进程下的土地管理问题。 中国土地管理的历史沿革可以从以下法规的演变中体现，主要经历了以下几个阶段： ㈠、50年代至70年代 1950年6月，中央人民政府颁布的《土地改革法》，1953年，政务院公布了《国家建设用地征用土地办 法》，1957年农业部颁发了《关于帮助农业生产合作社进行土地规划的通知》，国务院颁布了《(水土保持暂 行纲要》。 (二)，80年代 1982年的《宪法》规定：“一切使用土地的组织和个人，必须合理利用土地。”国务院颁了《国家建 常务委员会通过《中国人民共和国土地管理法》。 (三)，90年代 1990年国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》；1994年第八 届全国人大常委员会第八次会议通过《中华人民共和国城市房地产管理法》l1998年8月29B，第九届全国 人大常务委员会第四次会议通过了(《中华人民共和国土地管理法(修订案)》；自1999年1月起实施《中华人 和国土地管理法实施条例》 (四)．21世纪初 日国土资源部第7次部务会议通过《土地权属争议调查处理办法》，2003年6月11日国土资源部令第21号 发布《协议出让国有土地使用权规定》，2004年10月21日国务院下发《国务院关于深化改革严格土地管理 条”)。同年4月，国务院出台了《加强房地产市场引导和调控的八条措施》(新“国八条”)。5月，国务院转发 了建设部等七部委的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(25号文)。2007年8月7日，国务院发布《关于 解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》(24号文)，2008年3月，国务院成立住房与城乡建设部。 三．影响房价的因素 每一房地产的价格都受到其所处地域范围的政治、社会、经济等多种因素的影响，甚至国际事件和形 势有时都会影响到其他地区的房地产需求，从而进一步影响到房地产价格。 影响房地产价格的一般因素包括了：1、社会因素：①人口状况、②、社会稳定状况、③、城市化、④、房 地产投机，2、经济因素：①、国民经济水平和发展趋势、②、财政收支及金融环境、③、税负；3、政治因素、 ①、土地制度及政策、②、房地产价格政策、③、土地出让方式、出让期限、④、行政级别及隶属变更；4、其 他因素：①心理因素、②国际因素、③特殊因素。影响房地产价格的区域因素：1、城市不同功能分区因素2、 城市不同功能区的环境因素。影响房地产价格的个别因素：1、影响土地价格的个别因素：①位置、②面积、 ③地形地势、④地质、⑤水文、⑥形状、⑦气候、③临街状况、⑨土地利用限制状况、⑩、土地产权权属状况。 墨翟队赞型一 一…一一．． 影响建筑物价格的个别因素：①建筑构造、②房屋装修、③地段、层次、朝向、④房屋的损耗和完好程度、⑤ 规模及高度、⑥房屋设备及附属设施、⑦规模及高度、⑧用途、⑨建筑设计、施工质量、建筑面积等。 就我国目前而言，影响房价上涨的因素主要有：1、房地产市场需求过度旺盛，98年起实施积极地税收 政策和住房金融政策鼓励居民住房消费，从1999年下半年住房二级市场开始放开，加之百姓可支配性人 均收入的提高刺激了住房消费需求。2、市场供给结构失调，二级市场发展较为缓慢，租赁市场体制不完 善，中低档住房比重偏低，住房超前消费现象突出，及百姓以房为本的消费观念。3、信贷资金激增，土地 交易价格上涨、拆迁成本增加、利利率过低投资渠道单一导致的储蓄、闲散资金流入房地产市场。4、大量 国际游资的涌入。5、信息系统不畅，目前我们还没有一个统一、规范的房地产市场信息系统，各政府部门 相互独立，加之恶意、虚假信息，严重误导使大量居民盲目跟进，刺激了房价的进一步抬升。 四，我国土地管理制度的缺陷及对现行房价调控的影响 我国现行的土地管理制度是为了解决工业化和城市化占用土地而设计的。在这一制度逻辑下，决定城 市和工商业用地供给的是政府而非市场，是政府运用行政权力(包括规划、许可、征地、拆迁)，而非市场 机制决定土地的供给。于是，政府得到了权力租金(土地出让金)并逐渐患上了“土地财政依赖症”，而农 民和被拆迁户则被排斥在土地增值的收益之外。土地公有制(包括城市土地国有化和农村土地集体化)本 来是我们迈向社会主义乃至共产主义的优势，然而它却越来越“异化”为少数人牟利的工具，社会的公平 和正义也由此受到质疑。 按一般的市