新时期中国资产评估业发展机遇分析基于农村产权市场发展.pdfVIP

·综合 年第 期（ 下） 2012 12 新时期中国资产评估业发展机遇分析 ——— 基于农村产权市场发展 赵国玲 （内蒙古财经大学财政税务学院 内蒙古呼和浩特 010051） 摘要：本文认为，建立农村产权交易市场有利于加速资源流动，激活农村要素市场，优化农村资源配置， 提高资源使用效率，推动农业现代化发展；开展农村产权担保、抵押融资服务，促进农村金融业发展。服务于农 村产权交易的需要，建立多层次、全覆盖、专业、规范的涉农资产评估体系，对农村产权交易的顺利进行起到至 关重要的作用。使农村产权交易真正为农民服务，为国家经济建设服务。 关键词： 农村产权市场 农地流转价格 农村建设用地交易价格 市场监管 一、引言 随着城镇产权制度改革的逐步深入与完善，农村产权制度改革随着农村经济的发展及城市化进程的加快也逐步提上议事日程。 农村范围广阔，产权市场潜力巨大，是资产评估业务拓展的又一重大领域。并且，农村产权制度改革是进一步释放农村生产力，实现 农村资产资本化的重要途径。随着城市化进程的加快，农地流转规模及速度都有了显著的提高，农地流转既包括农用地非农建设用 地流转也包括农用地内部流转。在全国农用地内部流转中，东部省份土地流转率较高，而西部地区土地流转率较低。我国农户的土地 经营规模在全世界是最小的，在今后工业化和城市化进程中，必然伴随着土地不断集中和农户经营规模不断扩大的过程，这是我国 农业发展的必然趋势。促进土地流转最有效的方法是培育土地使用权市场，通过私人之间土地使用权的自愿转让，来实现农户经营 规模的不断扩大（韩俊，2009）。我国农村集体建设用地的规模和数量巨大，随着城市化和工业化的发展，农村集体建设用地的资产性 质逐渐显现，尤其在经济发达地区，以出让、转让（含以土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等）、出租和抵押等形式自发流 转农村集体建设用地使用权的行为大量发生，其数量和规模不断扩展，集体建设用地隐性市场客观存在，“合法”流转和“非法”流转 同时发生（刘守英，2010年）。现实中农村房地产隐形市场早已是暗流涌动，大多数城市边缘地区存在着充满活力的非正式农村宅基 地市场。服务于农村产权市场发展的需要，各地进行了有益的尝试和探索，并且取得了显著的成绩，为未来农村产权交易的规范化和 市场化提供了可供参考的运作模式。 二、农村产权交易市场的意义 （一）加速要素资源流动，提高资源使用效率 农村产权市场相对城镇产权市场而言，并没有发挥要素的流动及增值作用。通过 农村交权交易市场的建立，可以加速要素资源流动，通过市场交易发现价格、发现投资者，实现农村产权资源要素合理、高效、顺畅流 转，改变目前农村资本向城市净输出的困局，吸引更多的资本参与农村建设，从而缩小城乡差距、破解城乡二元结构，加快推进城乡 一体化发展步伐。建立农村土地产权交易市场，意味着在更大范围内配置土地资源，能够吸引更多资本向农业农村流入（文宗瑜， 2009）；另外，将有利于农村资源财产化、资产化、财富化，从而增加农民财产性收入。通过农村交权交易市场，推动生产要素的优化组 合，提高资源使用效率，并且能够独立、客观、公正、科学的反映产权所有者的权益。武汉市农村综合产权交易所，在普遍开展的农村 土地承包经营权、农村集体林地使用权和林木所有权、农业类知识产权、农村房屋所有权等交易品种外，增加了农村集体经济组织 “四荒地”使用权、农村集体经济组织养殖水面承包经营权、农民闲置宅基地使用权、农村集体经济组织股权等，使交易品种更多、交 易范围更广，盘活、优化了农村闲置资产，提高了资源利用效率。农村各种形式的房地产交易既是市场经济发展的需求，也是各地方 的农民这个经济人在改革过程中因旧制度不合理所做出的不得已但有效率的选择（刘胜红，2010）。 （二）促进农地规模经营，推动农业现代化发展 随着我国工业化、城市化