组建公司中以不动产资产出资相关税收问题的探.pdfVIP

组建公司中以不动产资产出资相关 税收问题的探讨 作者：Sfo_jt 以不动产出资设立公司涉及的税收业务较为复杂，最近一直在进 行公司重组、新设等工作，现把相关的规定进行梳理，与大家分享如 下，请大家批评指正： 一、 公司以不动产直接投资设立公司 1、营业税：根据财税[2002]191号《财政部 国家税务总局关于股权 转让有关营业税问题的通知》的规定，以无形资产、不动产投资 入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不 征收营业税。对股权转让不征收营业税。 2、印花税：根据《印花税暂行条例》的规定：“产权转移书据按所 载金额万分之五贴花。”，企业将不动产过户时，需要根据不动 产的做价缴纳。 3、契税：《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定,以土地、 房屋权属作价投资、入股方式转移的，视同土地使用权转让、房 屋买卖或者房屋赠与征税。  如果是国有及国有控股企业，根据财税【2008 年】175 号文件 的规定 “非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以 其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业(公司)在新 设公司中所占股份超过 50%的，对新设公司承受该国有独资企 业(公司)的土地、房屋权属，免征契税。”，不缴纳契税；  同时要注意：由于财税[2008]175号文仅限定于组建时点土地、 房屋权属转移时符合条件的可以免征契税，对于组建之后再将 土地作价增资，应当说不在财税[2008]175号文规范范围内， 不应当享受减免契税优惠。因为此时再行投资转让，就不是组 建新公司而是对新公司增资扩股。  财税2008]175 号文规定，企业改制重组过程中，同一投资主 体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转，包括母公司 与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间土地、房 屋权属的无偿划转，不征收契税。 4、土地增值税： 【1995】年48 号文的规定，企业以房地产对外投资 联营的, 暂免缴纳土地增值税。根据财税（2006 ）21 号文的规定， 企业以不动产投资入股房地产企业的需要缴纳土地增值税。 5、企业所得税：国税发［2000 ］187 号文件：企业以房屋作价入股的 投资行为，在税收上应视为按公允价值转让不动产和投资两项经 营业务，因此企业在确认增加长期投资的同时，应该将转让所得， 计入投资当期的损益。 因此，以不动产对外投资不需要缴纳营业税，其他税种需要根据 实际情况进行分析考虑。 二、 公司通过合并、分立的方式涉及不动产的税收 1、 营业税：国税函[2002]165 号规定：“根据《中华人民共和国 营业税暂行条例》及其实施细则的规定，营业税的征收范围为有 偿提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产的行为。转让企 业产权是整体转让企业资产、债权、债务及劳动力的行为，其转 让价格不仅仅是由资产价值决定的，与企业销售不动产，转让无 形资产的行为完全不同。因此，转让企业产权的行为不属于营业 税征收范围，不应征收营业税。另根据《国家税务总局公告 2011 年第51 号》规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、 出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的 债权、债务和劳动力一并转让给其他单位和个人的行为，不属于 营业税征收范。 2、 印花税：根据财税 2003 年 183 号文件的规定第三条，企业因 改制签订的产权转移书据暂免贴花，因此不缴纳印花税。 3、 契税：财税[2008]175号规定：两个或两个以上的企业，依据 法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续 的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征 契税。企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资 主体相同的企业，对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属， 不征收契税。 4、 土地增值税：根据《财政部、国家税务总局关于土地增值税一 些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）第三条关于企业兼 并转让房地产的征免税问题规定：“在企业兼并中，对被兼并企业 将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土