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中国房地产2008年年鉴目录 系列一：市场篇 报告1：2008-2009年中国房地产市场分析与预测 序言 PREAMBLE 5 一、整体市场 7 （一）市场总量分析——市场低迷程度为近十年罕见 7 1、全国市场成交量普遍大幅下滑 7 2、近几年来最为严重的供过于求态势 10 3、房价由上涨转为下跌，并出现加速下滑的迹象 13 4、市场集中度弱市走高 18 5、区域市场调整呈现逐次传导 21 6、部分城市底部初现 22 （二）成交结构分析——08年市场结构发生明显改变 25 1、首置产品成交比重大幅上涨 26 2、首改产品受市场调整影响最大 32 3、再改产品成交受政策调控影响较小 33 4、高端产品受宏观经济影响大 36 （三）热销项目分析 39 1、大盘项目销售表现良好 40 2、中档项目最受客户青睐 40 3、二三线城市上榜项目较多 40 4、品牌开发商领跑销售排行榜 41 5、低价是热销关键词 42 二、城市市场 44 （一）一线城市——带头调整，幅度较大 46 1、供求关系：供大于求程度高于全国平均水平 47 2、供应量：新增供应量整体上升 48 3、成交量：较二、三线城市萎缩严重 49 4、价格：较二三线城市下调幅度更大 50 5、成交结构：90平米以下、中低档楼盘成为市场主流 52 （二）二三线城市——成交萎缩幅度较小，房价基本平稳 53 1、华东区——成交萎缩，价格相对平稳 54 2、华北区域——成交降幅最小 59 3、华南区域——供应、成交双双大幅下滑，供求矛盾恶化严重 63 4、中西部——市场供求相对较为平衡 66 三、未来市场 72 （一）整体市场走势 72 1、明年9月市场有望开始回暖 73 2、市场回暖的六大条件 73 （二）城市市场风险 74 1、全国市场09年供过于求形势依旧严峻 74 2、全国市场消化周期整体处于中等长度 76 3、典型城市近半数处于高度风险，一线城市中低风险为主 77 4、各城市高风险区域揭示 78 5、90平米以下公寓户型风险较高 80 6、中高档住宅未来去化压力较大 82 （三）百城千企看后市 85 1、开发企业对09年市场回暖较有信心 85 2、受访企业对09年整体成交量仍持谨慎心态 87 3、大部分受访企业认为09年房价仍将继续下调 89 4、开发企业09年拿地意愿不强 91 5、09年细分市场关键词：近郊、经济型、中档房 93 报告2：2008-2009年中国房地产市场宏观背景与政策解读 序言 PREAMBLE 4 一、经济形势急转直下 09年或进入最困难时期 6 （一）08年经济形势分析 6 1、美国次贷危机影响空前 6 2、主要经济体均陷入衰退 7 3、中国实体经济受到严重冲击 11 4、经济形势恶化导致房地产市场调整幅度加深 14 （二）09年经济展望 15 1、09年全球经济将进入最困难时期 15 2、国内经济有喜有忧 18 3、基本面对房地产行业的影响复杂 20 二、宏观政策全面转向 全力抵御经济危机冲击 22 （一）08年政策环境分析 22 1、宏观经济调控年内三次转向 22 2、房地产市场政策环境明显改善 27 （二）09年政策走向预测 41 1、继续落实积极财政政策与适度宽松的货币政策 41 2、未来房地产政策仍有进一步放松的可能 43 三、行业景气度持续下滑 房地产投资全面回落 46 1、房地产景气指数跌破100点 46 2、房地产投资增幅明显放缓 47 （1）房地产开发投资增幅首次低于固定资产投资增幅 47 （2）土地购置及开发面积同比下滑 48 3、房地产建设指标增幅明显走低 48 （1）施工面积同比增幅较07年明显下滑 49 （2）新开工面积增幅下滑幅度更为明显 49 （3）竣工面积增幅持续走低 49 报告3：2008年土地市场发展研究 序言 PREAMBLE 6 第一章 整体市场 7 一、土地供求总量回落，市场明显转冷 8 （一）多数城市购置土地面积同比下滑，最大跌幅近半 8 （二）七成城市土地开发水平低于前5年平均值 10 （三）供大于求格局锁定，去化压力加大 12 二、流标退地现象普遍，土地进入深度调整期 13 （一）下半年流标现象加剧，一二线城市尤为突出 13 1、一、二线城市流标现象愈演愈烈 13 2、三线城市多面分化 14 （二）“远”“限”“高”土地成交困难 15 1、位置偏远规划滞后地块无人问津 15 2、地块限制条件苛刻开发商有心无力 16 3、价高拉升投资风险最终难逃流标命运 18 （三）退地风波袭击全国 19 三、工业用地唱主角，中心城市商办用地看好 22 （一）工业用地为主，三线城市经营性用地较为充足 22 1、工业用地成为供求主角 22 2、三线城市经营性土地供应集中 23 （二）中心城区商办用地市场活跃 23 1