优先承租权存在与实践.docVIP

优先承租权的存在与实践 一 引 言 租赁能够较大限度地发挥物的效用，给出租人和承租人双方均可带来重要的经济价值。租赁的客体非常广泛，不仅包括房屋、柜台、门面等不动产租赁，还包含了是汽车、广告牌等动产租赁。随着市场经济的迅速发展，租赁关系已经普遍存在，由此产生的纠纷也愈来愈多。为了维护租赁关系正常运行和社会稳定，合同法二百二十九条规定了“买卖不破租赁制度”。除此以外，出于稳定经济秩序和保护承租人的合法权益的考虑，合同法第二百三十条还规定了承租人的优先购买权。 在租赁关系中，出租人基于享有对租赁物的所有权，对其租赁物享有绝对出售或者租赁的选择权，承租人往往是属于弱势群体。而很多情况下，租赁物的价值较大，承租人无购买力或者从经济效益的角度，承租人不需要购买该租赁物，获取所有权。但他们却在租赁期间为付出大量的成本，因此，他们需要继续维持租赁关系，主张优先承租权。 近年来，关于优先承租权的纠纷层出不穷，优先承租权有没有存在的必要，如何定义，以及在生活中如何实践等这一系列问题成为迫切需要解决的问题。 二 优先承租权概述 （一）优先承租权的含义 虽然我国法律并无明文规定优先承租权，优先承租权非法定的权利，且在司法实践中，对于优先承租权纠纷的判例也各有不同。但是，一些地方法规，已经对承租人的这一权利作出了有益的探索。同时，国内法学届大多学者也肯定了优先承租权。下面，以房屋优先承租权为例，举出国内一些学者的观点，加以分析优先承租权的含义。 第一种观点认为：“房屋承租人的优先承租权是指在房屋租赁合同终止后，出租人继续出租房屋的，或者出租人将改建、翻建后的房屋出租的，承租人享有优先承租的权利。”[1] 第二种观点认为：“房屋承租人的优先承租权是一种附限制条件的物权。房屋的所有人出租其房屋，他是房屋的所有权人，其所有权的行使反受没有所有权人（承租人）的限制，所以房屋承租人的优先承租权只能是一个附限制条件物权，目的是为保护弱势群体承租方的利益。”[2] 第三种观点认为：“优先承租权是指在当事人的租赁合同期限届满、租赁关系终止时，出租人再次出租房屋的，原承租人享有在同等条件下优先于其他人承租房屋的权利。[3] 这三种观点以法律价值和目标为核心，从不同角度阐释了房屋优先承租权内涵。第一种观点，较大程度尊重承租人的意愿，保障其承租人的优先权，但是，未指出优先承租权需要“同等条件”这一关键条件。第二种观点，虽然得到较多人的支持，但是，如果把房屋优先承租权归为附限制条件物权，片面扩大优先承租权，削弱出租人所有权的绝对性，则会不利于租赁关系和经济秩序的稳定。笔者认为，租赁权归其本质是取得租赁物的使用权，而优先承租权本质上是债权，是优先的缔约请求权。第三种观点，对房屋优先权的阐释是比较明确的，也是值得肯定的。 综上，从法律精神的角度，为了维护租赁双方的权益，稳定和完善租赁制度，借鉴合同法关于“优先购买权”的定义，可以归纳出优先承租权的定义，即“在租赁关系中，租期届满时，原租赁物继续出租的，且原承租人欲承租原租赁物的，原承租人享有以同等条件优先承租的权利”。 （二）优先承租权的性质 1.优先承租权非法定权利。法律虽然没有明文规定优先承租权，但其主体、客气和权源是特定的。主体是指原承租人，客体是指原租赁物，权源是指租赁合同关系。在实践中，优先承租权大部分情况下也是特定的，它是约定权利，是租赁双方意思自治的产物。 2.优先承租权是优先缔约请求权，是承租人与第三人“同等条件”优先承租原租赁物的权利，但不具备对抗出租人的物权和善意第三人的效力。 3.优先承租权是期待权。期待权是指一种将来可能取得权利的权利。[4]优先承租权是在出租人需要继续出租，且承租人在合理期限内表达继续承租的意思表示，在与第三人同等条件的情况下，承租人的优先承租权方可实现，该权利是实现优先承租的可能性。 (三)优先承租权存在要件 1．优先承租权具有从属性，其从属于合法有效的租赁合同关系。合法有效的租赁合同关系可以是出租人与承租人签订租赁协议建立起的租赁关系，也可以是出租人与承租人在法律认可的租赁事实中确立起来，在租赁期间，出租人让与租赁物一定期限的占有、使用、收益权，承租人通过支付一定数额的租金获取租赁物承租权，同时也可通过租赁合同约定承租人享有优先承租权的事项。 2.出租人有继续出租租赁物的意愿。出租人对租赁物享有绝对的所有权，出租人有选择出租或者自用的权利。如果承租人选择自用租赁物，则承租人的优先承租权无从谈起。 3.优先承租权需要承租人表达继续承租的意思表示和出租人履行其通知义务，这两个过程需要合理的期限进行。首先，承租人愿意继续出租，是优先承租权实现的重要条件。倘若，出租人要收回自用或出卖，优先承租权则不能对抗出租人该正当要求，承租人在这种情况下，应当尊重出租人的意愿，维护其所有权。其