经营管理笔记改()高艺祖教授.docVIP

第一章物业经营管理概述 P1*物业经营管理是以（收益性物业）为对象。利用（物业管理、物业资产管理。物业组合投资管理）的技术、手段和模式，为客户提供的贯穿于（物业）整个寿命周期的（综合性）管理服务与经营活动。 *物业经营管理突破传统物业，强调为客户提供（多种经营管理服务），满足客户的（多样化）服务需求。 *物业经营管理活动既包括了以保证物业正常使用的运行操作管理，也包括了将物业作为一种收益性资产所进行的（资本投资决策、市场营销、租赁管理、成本控制、物业价值和经营绩效评估）等经营活动。（写字楼、零售商业）等经营性物业完全可以像一个一般的工商企业那样，通过物业经营管理活动，为业主或投资者创造（利润和回报），物业服务企业也能分享服务带来的收益 *物业经营管理的三个层次：物业管理、物业资产管理、物业组合投资管理。物业管理和设施管理以运行管理为主，物业资产管理、物业组合投资管理以策略性管理为主。 P2*物业管理的核心工作是对物业进行日常的维护与维修 对于居住物业，传统的物业管理不包括物业经营管理的其他内容。然而，对于经营性物业或大型非房地产企业拥有的自用物业，除了物业管理，还要进行相应的资产管理和组合投资管理工作。此时的物业管理除了进行物业的日常管理，还要执行资产管理所确定的战略方针，以满足组合投资管理的目标。 *资产有两大特征：一是其经济属性、二是其法律属性 *根据存在的实体状况，资产可以分为有形资产、无形资产； *裉据经济周转特性的不同，资产可以分为流动资产、长期投资、固定资产、无形资产和递延资产等。 *一般意义上的资产管理，由管理和经营两大部分组成。其中管理重在对资产明示的质量特征进行有效控制；经营则根据资产作为收益性资产的性质，通过专业化、市场化操作达到保值增值和收益的目的。 P3*物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托 *资产管理与传统物业管理的关系，主要表现：都是为了获取相应的经济利益。 P4*资产管理与传统物业管理区别：出发点、内容、考核评价标准，运行效果四个不同点。 *资产管理是基于价值，资产管理的内容强调是多元化与开放性，资产管理的考核评价则以经济效益为主。利润高于传统物业，因此资产管理不仅开拓了物业管理的服务范围和行业新的利润空间，提升了行业质量与层次， *传统物业管理是基于管理服务，物业服务合同约定的常规服务项目和内容，满意度，物业服务企业的收益主要集中于项目酬金或服务利润。 *物业组合投资管理是在资产管理基础上，业务覆盖范围更深更广的高级物业资产管理形态。组合投资管理以风险控制和组合投资回报最大化为目标，并以组合投资的整体绩效作为组合投资管理者业绩评价的标准 *物业组合投资管理的利润通过三种途径获得：一是选择确定经营管理合适的项目；二是整合不同类型的经营项目，拾遗补缺，进行全面综合经营管理；三是以经营期间的现金流的现值最大化作为目标进行经营。 P5*物业管理业态的扩展给物业经营管理提供了发展的空间-------单选 物业服务企业自身良性发展的要求是企业开展物业经营管理的直接动力。-------单选 *写字楼、零售商业更关注------物业价值的体现和收益的多少； 企事业单位(如政府机关、学校、医院等）的后勤改革要求-----做好后勤保障，提供多种经营的增值服务 大型企业------强调物业资产保值增值等。 P6*，狭义的商业模式又称为盈利模式，广义的商业模式是指支持企业盈利模式的客户需求、产品价值、运营结构、合作伙伴以及关系资产等一系列商业要素的集成。 *从本质上看，商业模式是企业如何为客户创造价值以实现自身价值的问题 *为客户创造价值-------是手段， 为自己创造价值是------目的 *，物业管理的商业模式，是指物业服务企业运用专业能力，通过特定的业务流程，提供满足客户特定需求的物业服务产品，藉此获得其赖以生存和发展的价值回报的经营范式。 *商业模式是企业创造价值的核心逻辑，是“企业战略的战略”。 P7*从盈利角度，现有的物业服务企业的商业模式概括为三种类型：物业服务提供商、物业资源开发商、物业顾问服务商 *物业服务提供商，又称基础服务模式。这是目前在物业管理行业占绝对优势地位的主流商业模式。实质是物业服务需求 *物业资源开发商，又称为多种经营模式。其特征是，物业服务企业利用其管理的物业资源和客户资源开展多种经营，通过搭建物业平台的方式；；物业服务企业开发物业资源边际效益的多元化经营。这种模式已具有物业经营管理的初级形态 *物业顾问服务商，又称不动产顾问服务模式。上游—开发企业（早期介入） 中游—物业服务企业 下游 ---业主提供租务管理、投资建议和不动产理财服务，来获得物业顾问费用或佣金收人。其实质是，物业服务企业向客户出售专业化的房地产咨询和服务产品。 P8*以物业服务提供