花果园商业报告(月5日).docVIP

花果园商业报告 （商业代理：仲量联行） 目录 一、商业规划概况 2 二、规划商业形态及面积 3 （一）零售商业（总计124.9万㎡） 3 （二）写字楼（总计77-86万㎡） 4 （三）公寓（总计11万㎡） 5 （四）酒店（总计5.9万㎡） 6 三、商业定位 7 四、业态规划及定价 12 五、合作品牌 16 六、风险评估 18 七、建议入市时间 19 八、我司可借鉴部分 20  一、商业规划概况 (一)规划总商业面积： 220—230万平方米 （二）商用物业规划品种组合 二、规划商业形态及面积 （本章节规划面积为预估值，仅供参考） （一）零售商业（总计124.9万㎡） 1、购物中心（36.4万㎡） ①邻里中心（租赁）：4万㎡ ②家庭型购物中心（租赁）：8.4万㎡ ③大型购物中心（租赁）：24万㎡ 2、小体量集中商业（租赁）：2万㎡ 3、步行街（部分持有）：21.5万㎡ 4、G区低密度商业群落（部分持有）：5万㎡ 5、C区裙楼商业（出售）：18万㎡ 6、配套商业（出售）：42万㎡ （二）写字楼（总计77-86万㎡） 1、甲级写字楼（62-70万㎡） ①地标性写字楼（部分持有）：单栋体量340000，规建1栋，总计34万㎡ ②大型总部写字楼（出售）：单栋体量30000-40000，规建4-5栋，总计12-15万㎡。. ③中型总部写字楼（出售）：单栋体量10000-30000，规建8-12栋，总计12-15万㎡。 ④小型总部写字楼（出售）：单栋体量30000-40000，规建1-2栋，总计4-6万㎡。 2、乙级写字楼（出售）：单栋15000-30000㎡，规建8-10栋，总计15-16万㎡。 （三）公寓（总计11万㎡） 1、酒店式公寓（出售）：单栋15000㎡，规建4-6栋，总计8万㎡。 2、高端酒店式公寓（出售）：单栋30000，规建1栋，总计3万㎡。 （四）酒店（总计5.9万㎡） 1、高端酒店（租赁）：2.6万㎡ 2、中高端酒店（租赁）：3.3万㎡ 三、商业定位 （一）零售商业 1、大型购物中心——贵阳首家都市型Mega mall （1）在贵阳零售市场中的定位： ①中高档次 ②贵阳市最大的购物中心 ③丰富的商业业态和功能 ④引入国际化品牌及新进入贵阳的品牌 （2）在花果园零售商业中的定位： ①项目中体量最大的购物中心 ②花果园地块核心位置 ③花果园档次最为高端，商业功能和业态多样 ④花果园中地标性建筑 （3）商圈辐射范围： ①一级辐射范围：辐射半径约2.5公里、区域内人口约40万 ②二级辐射范围：辐射半径约10公里、区域内人口约为150万 ③二级辐射范围以外：可包括金阳、花溪、乌当甚至贵阳下辖地州等区域 （4）目标消费群体： ①年轻群体：18-25岁，娱乐、餐饮、购物是其主要选择，消费能力一般但消费几率较高。 ②商务群体：25-40岁，分布在项目区域周边，随机消费和就近消费，集中在餐饮、娱乐消费上，消费能力高但消费几率中等。 ③中高收入群体：30-50岁，分布在周边中高档住宅中，消费需求广泛，偏好中高档零售，消费能力强。 ④住宅居民群体：30-50岁，分布在项目周边，家庭类消费、满足日常所需，偏重超市餐饮业态，消费几率高。 ⑤家庭群体：年龄分布广泛，群体性消费，一站式购物需求，以“孩子”为中心消费，偏重娱乐、购物、餐饮、超市卖场。 ⑥旅游观光群体：年龄分布广泛，目的性消费，偏向于餐饮、娱乐类消费，消费几率高，停留时间短。 （5）零售亮点建议： ①时尚购物区 ⑤复式零售店铺 ⑥错层购物空间 ②精品购物区 ③休闲娱乐区 ④主题美食广场 ⑤复式零售店铺 ⑥错层购物空间 ②精品购物区 2、家庭购物中心 （1）功能定位：非零售购物主导的彭家湾区域商业中心 ①高号召力主力租户 ②区域商业中心 ③体验型业态主导 （2）主题定位：家庭生活广场 ①传递轻松的生活方式与态度 ②以一家三口家庭消费为主，重视儿童的消费业态 ③构筑大量的公共开放空间营造半开放式的购物环境 （3）市场定位：业态丰富、中档大众化市场 （4）商圈辐射范围： ①核心辐射范围：辐射半径约1.5公里，包含本项目及周边住宅区 ②一级辐射范围：辐射半径约3公里，包括城北部分区域以及南部南明、小河部分区域。 （5）目标消费群体： ①花果园住宅居民：主要需求业态为娱乐、餐饮、服务、大卖场，消费能力中等但消费频率高。 ②花果园周边住宅居民：主要需求业态为娱乐、餐饮、服务、大卖场，消费能力中等，消费频率中高。 ③其他人群：为各种随机人群，主要需求业态为餐饮、娱乐和购物，消费频率较低。 （6）零售亮