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青浦- 徐泾、工业园区系列项目提案报告  川普机构（上海）  市场篇 之青浦楼市解读 青浦是上海别墅用地批租的主要区域（其中徐泾更是青浦别墅 的主要发祥地和集中地），青浦是以别墅和多层为主的特色住宅板块 除了别墅外，青浦的板块格局很情晰，80%的楼盘集中在青浦新城，目前 新城板块的楼盘均价为5300元/平米，该板块为青浦楼市的中心，几乎集 中了青浦所有在售和待售楼盘 青浦其他区块的概念：目前集中在重固镇、白鹤镇（起步较晚），其楼盘 （多层和部分小高层）均价分别在3887元/平米和3776元/平米，且市场去 化形势不容乐观 青浦作为上海近郊楼市的主力板块，目前购房客户的自住性特征非常明显 区域内，购房客户在选购物业的时候，更多的是关注其性价比，即价格敏 感系数占主导地位 徐泾个案之酒店式公寓  项目立地示意 立地大环境优越 徐泾地处上海西大门，青浦区的东大门，距离虹桥国际机场仅6公里、虹桥 商务区15公里、徐家汇商圈20公里、浦东国际机场40公里 新企业落户众多 2005年1-9月份徐泾镇新注册内资企业556户(加上从94年开园至今已经有超过 2700家企业入驻)，迄今为止，已有美国、日本、韩国、德国、新加坡、加 拿大、丹麦等20多个国家和地区的客商落户徐泾，且企业入驻率达90%强 大规划前景美好 徐泾的整体规划分为三大板块，东北角是6.33平方公里的工业区，西北角是 作为行政中心的镇区，剩余的南部区域就是大型的房产聚集区（其大致面积 有15000多亩，目前已吸引了30多家房产商进入，均以别墅开发为主） 技术分类一览表（一） 技术分类一览表（二） 结 论 人口导入必将带动消费 未来徐泾新城将有20万人口导入（规划至2010年），但目前板块给人的总 体印象是——别墅在市场上占深刻印象 区域楼市的发展重心仍在别墅物业为主 但园区和市区人口的购房需求将刺激住宅消费---目前已经受到关注 购房客群持币观望层面较广 按区域潜在客群100%统计： 有20%的人无迫切需要换房需求、5%的人自有资金不足、 5%投资者观望适合产品 70%因“适合的地段无适合的楼盘”等因素而推迟购房 较大量体的潜在购房群目前持币观望--等待能对接的物业目标 套型需求出现小2房热点趋势 对于套型，潜在购房者仍然比较青睐1R+1+1——3+2+1这几种套型 并且彼此之间的需求差距不大 其中需求比例最高的是2R+2+2 二房小面积（60—70平方米经济型住宅）的套型更为区域市场热点 购房承受力与外环外近郊楼盘总价市场吻合 关于购房承受力 徐泾住宅单价承受能力最强的区间是4500至5500元/平方米 其次是5500至6500元/平方米单价段 平均单价超过7000元/平方米的物业基本往经济型别墅方向考量 因为关注性价比，总价市场占绝对主导地位 从青浦大板块市场价格区间的梳理 到区域内客群的承受心态 推导出区域主力总价受众 30--40万/套 策划篇 项目市场背景 利空分析 项目周边的配套依赖日杂街铺 小环境范围内的标准生活机能、商服设施相对匮乏 ? 整个青浦市场量体相对放量，客群分流成为现实 周边项目开发滞缓，市场拓展口碑因素差 现行大环境市场条件较为不利（以投资客为主诉求的产品市场抗性强） ? 区域内个案开发均以别墅产品为主导 而本案酒店套房概念的定位（50年产权）较难吸引宽泛的市场面 ? 客源面相对呈窄势分布，区域内整体购房需求（价格和产品）人气尚未聚集 ? 潜在客群受楼市大环境影响多持观望态度 意向客层面（特别是投资客层）挖掘难度相对较大 利好分析 位于徐泾镇商务中心相对便利位置（距离商业中心步行15分钟内） 满足周边工业园区客户切实需求 ? 依托国际大酒店之互动关系 提升区域独一无二的产品形象 ? 周边无竞争产品，项目开发价值创造空间较大 项目进入市场阻力不巨 ? 产品现有条件优越，通过塑造 有足够条件体现项目唯一性、精致型、总价概念之市场切合 同项目的姊妹规划（HOLIDAY-INN酒店）配套互动 经典全功能精装跃式创意空间设计 体现实用的居家、理性的升值之优良的性价比概念震撼市场 填补青浦绝对的市场空白点 项目方案考量 破题思考之产品生命力： A（立题）同样适合一般层面的徐泾住宅开发