经济法视野下的小产权房问题.pdfVIP

商业经济评论 经济法视野下的小产权房问题 ■文I林姜 【关键词l小产权房，垄断，居住权，政府调控 。小产权房”是指在农民集体土地上建 均力敌阵营的存在，市场机制就难以发挥正 楼市中的需求群体是高度分散．毫无博弈能 设的房屋．未缴纳土地出让金等费用，其产 常的调节作用。房价高的根本原因在于垄断。 力的，面对紧密联盟的．制定高价的供给阵 权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政 在房地产市场处于卖方市场时给产品定价 营．缺房者根本无法从市场中购买到住房。 府或村政府颁发．所以叫做“乡产权房。，又 往往采取价格领袖制，也就是说．由首先来 假如此时突然“冒出。了比同地段房价至少 叫。4、产权房”。乡镇政府发的证实际上不是 此地的开发商率先定价，后来者跟随其价格 低30％-50％的房-T-,即便它们是不合法的。 真正合法有效的产权证．目前，政府对小产 走．价格领袖制实际上就是价格合谋或价格 也会有人愿意。铤而走险。购买．小产权房 权房的管理主要停留在打击和阻止层面．但 勾结．而价格合谋的实质就是垄断。房价拨 热销的背后实则是买不起高价房的中下层需 是收效甚微． 垄断。再加上房地产投资或投机行为拉动房 用房者对抗房地产开发商垄断联盟的无奈之 4、产权房热销的背后．是迫切需要增加 价上涨，决定了房地产作为一种稀缺资源在 举，所以。小产权房虽于法不容，却于情于理． 土地收入的农民与被高房价。挤出。城市的 价格上的持续高涨。因此．尽管国家采取了 其次，实现公民基本居住权． 市民之间的交易。既基于市场的自觉与自发。 一系列宏观调控政策来试图抑制过快上涨的 在这个变革的时代，公民的居住权遭到 又传达了他们内心的无奈与希望．然而这种 房影h但由于房地产开发商结成了价格联盟． 了来自商品房市场的高端扩张，以及社会保 交易却由于。违法。而陷入法律上的困境． 加之房地产产品的自然垄断性。使得开发商 障制度不健全所带来的双重挑战．商品房的 小产权房问题的背后。折射出房地产市场垄 在与购房者的博弈中占得优势地位．过高的 价格持续飙手卜’已经严重超出了中低收入家 断和政府调控失灵的问题。只有从经济法的 房价得不到抑制。国家的宏观调控政策效果 庭和公民的承受能力。居住权是公民的基本 角度探寻原因。才能寻求问题的解决之道． 大打折扣． 人权之一，政府有保障公民基本居住权的义 怎样才能打破垄断呢?要靠消费阵营的 务和责任。政府有义务和责任通过“新政。。 小产权房问题产生的原因 有效合作．即只要自主建房和合作建房是有 依法调控房价或采取其他措施保障公民“住 效的。就构成对供给阵营的压力，供给阵营 有所居。，使其居住权得以实现．负责任的政 首先．是垄断产生的高房价． 内部的竞争就是必然的，由联合抬价转变为 府应该最大限度地扶持弱势阵营，实现住房 市场无形之手在房地产市场上起调节和 竞争性降价，这时的市场才由卖方市场转变 自给自足和合作建房．或保障其基本居住权 控制作用．必须符合两个条件：第一，市场 为买方市场．个人合作建房是社会某一特定 (政府提供廉租房等)．小产权房在一些城市 机制只能在均衡市场下起作用．均衡市场的 人群、以低价取得住房为唯一目的，成立一 受到市场热捧，也正反衬了这些城市的房价 必要条件是。市场上存在供给和需求两大阵 个合作组织自主竟拍到土地．而后聘请专业 过高和住房保障体系尚不完善。相当一部分 营，且是对立的，权利平等的．势均力敌的 公司设计和建造，最终拥有房屋产权的模式． 买不起房而又得不到有效保障的市民，只能 两大阵营．第二．供给阵营竞争供给的有教 个人合作建房与其说是对一种新型住房构建 将目光投向价格相对低廉的小产权房． 性．基于需求阵营合作消费的有效性．那么． 模式的探索．还不如说是对高房价的抗争． 第三，突破农村土地产权制度之困． 中国房地产市场是均衡市场吗? 但是。从目前的现状来看。自建房包括合作 。小产权房。的出现，不仅反映了我国现 市场上两大阵营的相互