“假按揭”的法律评析.pdfVIP

匠坦 法徨 CHv『A胍 J『Es 他 假‘‘按揭的法律评析 张绍忠 重庆学苑律师事务所 一 、 假按揭的特征、利益及风险 向银行提交购房合 同、首次付款凭证 、抵押物证 假按揭系开发商假借关系人名义与 自己签 明、抵押物 的评估、保险及登记等资料，这些资料 订商 品房买卖合 同，虚构购房事实，同时 以关系 往往都由开发商伪造。 人名义 向银行 申请按揭贷款，套取银行信贷资金 2．假按揭中涉及的利益 的行为。 假按揭中涉及的利益是多方面的，其最大受 实践中，假按揭现象在开发商中早已存在 ， 益者是开发商，通过 向银行套取贷款而获得资金 只是在过去几年里，房地产价格一直处在上涨态 利益。而放贷对于银行来说，其利益在于收取利 势，开发商有充足时间为假按揭房源找到下家 ， 息。上述涉及的利益针对双方而言均是指积极的 因此假按揭往往不易暴露 。在房地产市场水涨船 利益。此外，假按揭增多会造成房地产市场 的虚 高之时，假按揭成为开发商们有力 的金融杠杆 ， 假繁荣 ，破坏金融秩序，损害房地产交易市场稳 只需极小的成本 ，就可 以赢得项 目开发，并从中 定等公共利益。 赢取暴利。然而，一旦市场进入低谷，开发商就会 3．假按揭中存在的风险 面临巨大的还贷压力，也给银行带来风险。因此， 银行是假按揭中最大的风险承担者。存在的 必须从法律上理清假按揭各方的法律关系，分清 风险有：其一，抵押贷款合同履行的风险。抵押贷 各方责任 ，平衡多方利益 ，才能有效维护房地产 款合同中的借款人只是名义上的，其效力受到质 交易市场秩序 。 疑 ，且借款人偿付能力差，无法履行还款义务。同 1．假按揭的特征 时，开发商虽然实际收到贷款，但并未实际参与 首先，以开发商为主导。开发商是实施假按 抵押贷款合 同的签订 ，并非合 同主体，如判决其 揭的策划者 ，其为解决资金短缺 问题 ，通过假按 承担还款责任于法无据。其二 ，银行的优先受偿 揭获得更多的资金。同时，开发商还利用虚假购 权存在风险。如果法院在裁判该类案件时，认定 房合同制造开发楼盘热销的假象，吸引更多购房 借款合同无效，则银行对借款人所购房屋上的抵 人买房，借此提高房价 ，赚取收益。其次，购房人 押权亦一并消灭， 再存在优先受偿权 ，只能通 是开发商的关系人。购房人作为商品房买卖合同 过侵权责任或缔约过失责任来追究开发商或借 中的一方主体，往往与开发商之 间存在某种关 款人的责任，银行 由抵押权人沦为一般债权人， 系。如本文假按揭案例 ，购房人是开发商的内部 对债权的实现极为 利 。在假按揭这一特别的关 职工，其有可能基于与开发商之间的协议或受开 系中，开发商的 目的在于套取更多的资金，所 以 发商胁迫而参与假按揭 。在假按揭中，购房人并 往 未实际获得房产，更未使用和偿还银行贷款 ，只 能 是虚假 的购房人。再次 ，贷款资料虚假 。买房人向 不 银行 申请贷款时，需要证明 自身的偿付能力，会 银 房地产法律 CHⅡ¨ 艇AlfJ TE 押贷款合同中，开发商作为银行 的连带保证人存 无法预见和控制，故存在收回贷款的风险。换言 在，但由于保证条款也从属于借款合同，如果认