济南商业地产市场研究报告952011年.pptVIP

板块特征小结 产品品质较高——玉兰公寓、鲁商国奥城精装修交房，装修标准均高于3000元/平米，配全套品牌家具家电，即买即住，更符合投资需求； 均为精装项目——目前在售及刚刚售罄的mini公馆均为精装交房； 投资客户较多——奥体板块区域升值潜力大，交通便利，且产品品质高，吸引了大批投资客户，玉兰公寓和鲁商·国奥城项目投资客户约占60%以上，mini公馆投资客户占30%，办公50%； 区域升值潜力大——奥体板块依托奥体中心及龙奥大厦，区域发展潜力日益显现。 鲁商·国奥城 玉兰公寓 板块划分 市场概况 公寓类型 板块分析 区域市场 城中板块：二环东路以西，南至经十路，北至北园大街，西至纬十二路及其延长线 历山名郡 万达达人界 万豪国际 华强广场 连城国际 项目名称 公寓类型 公寓总套数 公寓总面积（万平米） 剩余套数 剩余面积（万平米） 月均去化量（套数） 去化周期 价格（元/平米） 装修标准（元/平米） 历山名郡 商务公寓 200 1.6 100 0.8 33 3个月 17000 1000 万豪国际 商务公寓 833 5 0 0 93 9个月 16000 毛坯 万达达人界 商务公寓 624 2 0 0 125 5个月 15000（二手） 800 华强广场 商务公寓 1248 9.6 —— —— —— —— 18200 1500 城中板块目前在售项目仅历山名郡一个项目，且项目体量较小，剩余0.8万平米； 城中板块由于地理位置优越，投资价值高，虽价格较高，但去化周期都较短，去化速度较快； 除万豪国际为loft毛坯交房外，其他均为精装修交房； 户型结构以一室和loft户型为主，一室面积集中在30-60平米之间，loft户型集中在30-60平米之间。 板块划分 市场概况 公寓类型 板块分析 区域市场 板块特征小结 价格高——除城南板块和北城板块无在售项目外，城中板块公寓整体均价最高，17600元/平米； 市场存量较多——城中板块市场存量为各版块之首，占市场总存量的51%； 精装趋势——城中板块公寓项目越来越趋向精装交房，更符合投资需求； 投资客户较多——由于绝佳的地理区位，吸引了大量投资客，约占70%。 板块划分 市场概况 公寓类型 板块分析 区域市场 城西板块：纬二路、英雄山路以西，绕城高速以东，南至绕城高速，北至胶济铁路、纬十二路。 银座中心 连城国际 东方新天地花园 绿地·卢浮公馆 发祥一号公馆 路劲·御景城 项目名称 公寓类型 公寓总套数 公寓总面积（万平米） 剩余套数 剩余面积（万平米） 月均去化量（套数） 去化周期 价格（元/平米） 装修标准（元/平米） 路劲·御景城 居住公寓 432 2.16 4 0.02 39 11个月 8700 毛坯 发祥一号公馆 商务公寓 362 3 210 1.9 10 1年3个月 10500 2000 银座中心 商务公寓 360 2.3 0 0 45 5个月 13800 毛坯 绿地卢浮公馆 商务公寓 —— 5.4 —— —— —— —— —— —— 连城国际 商务公寓 —— 3 —— —— —— —— —— —— 东方新天地花园 商务公寓 —— 0.5 —— —— —— —— —— —— 城西板块目前在售项目仅发祥一号公馆和路劲·御景城两个项目，其中路劲·御景城为居住公寓。 未来潜在项目较多，但潜在项目体量不大。 产品品质差异化较大，产品结构丰富，各类产品均有，户型结构以一室、两室和loft户型为主，一室面积集中在50平米左右，两室户型集中在80-120平米，loft户型集中在40-70平米之间。 去化周期不一，新项目银座中心去化周期较短。 板块划分 市场概况 公寓类型 板块分析 区域市场 城南板块：经十路以南，东至二环东路，西至英雄山路，南至绕城高速。 银丰花园 重汽·彩世界 香港国际 北城板块：胶济铁路以北，西至纬十二路、济齐路二环西路，东部和北部分别至绕城高速。 城南板块及北城板块目前均无在售公寓项目，潜在项目也仅有银丰花园一个项目，目前香港客户正在考察谈判团购，若团购成功，则不推向市场。 板块划分 市场概况 公寓类型 板块分析 区域市场 板块特征小结 产品结构丰富——区域内居住公寓、商务公寓及酒店式公寓均有，差异化较大；路劲御景城小户型居住公寓，毛坯交房，品质一般，银座中心loft商务公寓，品质中档，发祥一号公馆为精装修酒店式公寓，为区域内品质最高项目； 投资客户较多——随着西部城区规划的发展，西部的投资价值越来越明显，城西板块商务公寓投资客占70%，居住公寓客户多为自住。 板块划分 市场概况 公寓类型 板块分析 区域市场 居住公寓 商务公寓 酒店式公寓 根据产权年限、用地性质、面积大小、装修状况、地段位置、物业管理及配套设施建设等几个方面将目前济南市场公寓分为居住公寓、商务公寓和酒店式公