淮南志高项目物业规划和启动区定位思路性建议龙骏68p2010年--大盘休闲示范区综合体开发策略.pptVIP

* 结合市场现状、项目目标与自身条件，确定为约20万平方米左右 形象入口、景观大道、风情商业街、售楼中心、主景观体系、样板房、组团景观的营造 充分考虑昭示性、进入性与开发持续性，选取项目东南部地块 小高层、花园洋房；同时，适当控制 户型面积 启动区规模 启动区核心展示 启动区位置 启动区产品 打造项目核心竞争力——引爆都市风情休闲居住风潮 启动区物业建议总结 低价入市、小步快跑 启动区价格 * 项目核心问题和难点的解决方案提炼 陌生区域的问题 项目开发前期锁定周边显性客户群，以高性价比吸引其购买，同时，以低价产品吸引部分市区客户，保证项目成功启动，为社区积聚人气； 后期通过项目产品素质的体现、品牌号召力的强化、社区生活配套的完善，实现客户层面的拓宽。 客户定位问题 大规模开发的问题 通过合理控制开发节奏、在不同的开发阶段安排不同的产品配比来解决，同时，注重产品前后衔接，以期符合整体开发战略与目标。 保持可持续盈利的问题 成本相对较高的问题 本项目成本基于现有市场相对偏高，我们通过打造展示、提供优质产品创造溢价。 如何突破价格、实现盈利的问题 设计客户梯队、安排产品开发次序、提升品质创造溢价 项目核心问题—— 如何保持大盘可持续开发和可持续盈利？ * 第三部分：项目整体物业发展建议研究 * 在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案 通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象 由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计 高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计 商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施 可持续发展URD社区，指导建立项目整体物业发展建议体系 * 整体物业发展思路性建议 在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案 通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象 由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计 高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计 商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施 * Block理念指导社区组团划分 Block的划分首先以被各条道路划出的独立地块为依据 考虑经济性，Block的划分要合理控制规模，避免面积过小造成的道路过多等问题 通过Block对社区组团的划分，形成各组团的有机区隔，体现项目的人文关怀 各Block设置不同的产品形式，形成组团间的有效区隔 活力的 开放的 城市的 BLOCK URD社区 * 项目组团规划建议： 1、根据目前淮南市山南新区城市主路网规划，将项目地块按街区分成16个大型组团。 2、由于项目各社区组团相对较独立，建议采用景观轴加强各组团相互联系，使各组团形成有机整体；各组团入口建议做小型广场（从空间节点上加强各组团间的相互呼应），入口广场周围布置各组团街区的配套商业； 3、各街区组团内规划人车分流；街区组团内做行车环路；人行路网依据街区组团景观布局； 4、建议各大型组团在环路解决50%露天停车位，其余在各街区组团高层下做地下停车； 5、商业组团设置在北部区域，临沿山路，采用外街式设计。 商业组团通过天桥、广场对景与其它组团向呼应，实现各组团的有机结合 高 层 小高层 双 拼 商 业 绿 化 洋 房 主题乐园 Hotel * 整体物业发展思路性建议 在Block概念的指导下，建立一套统筹产品、景观及交通的总体规划方案 通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象 由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计 高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计 商业、经济总部、停车、幼儿园等关键性配套设施 * 目前国内中高端项目建筑风格——西方复古建筑风格 建筑风格 * 目前国内中高端项目建筑风格——现代建筑风格 建筑风格 * 本项目的建筑风格选择——简洁明快的现代主义风格，体现URD气质 活跃的、现代的国际化建筑风格，体现项目的URD整体定位 在空间布局、院落、轴线处理以及园林造景上，塑造现代美感，体现时代气息 设计关键元素：浅色调为主的配色；棱角鲜明、线条简洁的外立面；局部挑檐、镂空形成的造型，局部面砖、金属等材料的选择 * 叠拼、洋房建筑风格选择 通过转角凸窗、退台等外立面变化，以及瓷砖、金属贴面等材料的选择，突出创新产品的价值 建筑风格 * 高层建筑风格选择 外立面以色彩明快的浅色调涂料为主，线条简洁，局部加以凸窗、转角窗形成的造型，体现产品的现代感 建筑风格 * 整体物业发展及营销执行建议 通过建筑风格的选择、标志性建筑的设置，突出项目的整体形象 由主景观轴贯穿、三级别景观空间组成的园林景观设计 中高端产品引领项目形象、主流产品快速回现的产品设计 合作方式及条件 * 通过一条主景观