立汇亚龙湾项目整体定位及物业发展建报告200.ppt

亚龙湾地处中国唯一的热带城市，稀缺的资源和完善的配套使之成为高价值核心地段 项目位于亚龙湾二线区域，紧邻龙塘路，连接亚龙湾大道，交通通达性良好 项目南邻龙塘路，背靠山坡，面向龙潭湖，远眺海景，属于高居住价值腹地，但开发条件有一定限制 项目位于二线海景带，地块坡度变化较大，随高度变化景观资源价值不同 国际顶级度假湾区内拥有二线海景、湖景、山景三重景观资源的小规模坡地度假物业 开发商目标及限制性条件 目标解析1：项目利润空间大，有博取高价格的运作空间 目标解析2：亚龙湾进入住宅开发阶段，项目将面临竞争的竞争将激烈起来 目标解析3:“国际旅游岛”疯狂之后，市场前景并不明确 项目核心问题  经过热潮之后，海南市场春节前后成交量严重萎缩，成交量大幅度下降；当前成交量处于淡季中平稳上涨阶段 目前海南市场成交量严重萎缩，市场销售平均价格相对春节前下降，但优质楼盘价格基本与春节前持平 短期量：从需求来看，现时正处于淡旺季过渡阶段，受新政的影响，观望情绪加重，投资客大量撤离，开始理性对待海南市场，目前销量反弹，市场反应良好 短期量：短期内，供应量将从新政及淡季的影响中走出，出现放量局面 短期价格：开发商节前实现了快速的资金流通，不会轻易降价，多数维稳售价慢慢销售，当前供应量增大，项目会出现小幅度降价现象 中期充满不确定性，表现在成交量的变化取决于政策的方向及实施力度，而价格由于过度透支，不会起伏太大，预计仍保持平稳态势 海南在三大基本面支撑下，海南经济以及旅游地产将得到长期持续发展 同时，国民经济的高速发展和老龄人口快速增加的推动，使得海南旅游地产的潜在客户群体迅速扩大 海南的置业客户为高端客户，多数为一次性付款或有一次性付款的实力，政策影响的不是经济实力而是观望情绪，当逐渐接受此价格之后，成交量将回升 随着“国际旅游岛”想法的落实，一批优质旅游产品和基础配套的建设将使岛内生活品质得到较大提升，由于为国家战略，必然会支持海南岛的建设 90年代的惨痛教训仍历历在目，政府、开发商相比上次会谨慎行事，加之海南经济和旅游的持续发展，长远来看，房地产走势向好 海南房地产未来趋势研判的总结 各湾区群雄逐鹿，但五年之内，亚龙湾的湾区霸主地位仍无可比拟 比较各湾区资源、配套和开发物业档次，我们看到亚龙湾在未来5~6年仍然是三亚的价值最高级 瑞吉酒店和龙溪29的入市，必将带动亚龙湾区域物业的又一轮升值 本项目拥有山、海、湖三大景观资源，可塑造为顶级湾区二线绝版私密高端度假项目 不论区域还是价格比较——本项目的核心竞争主要来自亚龙湾区域内部 未来区域内部度假项目竞争较为激烈，竞争对手相对聚焦 仅依靠亚龙湾高尔夫球会资源，资源上明显弱于本项目 三期产品再度假氛围上更加优化，同时开始尝试控面积以发挥总价优势 受规划排布影响，私家园林空间较小，同时对景观资源的占有不强势 产品整体质素较差，地下赠送空间分布不均，户型功能空间缺失 虽有资源和配套，但总价过高又没有产品素质保证的项目，在亚龙湾难以消售 依靠强势的外部资源及产品优势，成功建立品牌，成为市场上的热销项目 大面积户型产品，精细化打造，成为市场上产品标杆项目 亚龙湾的竞争项目呈现出三个层级 本项目针对不同层级的竞争对手发力点不同——对西山渡以“总价优势”取胜，对公主郡与石溪墅则强调资源和产品发力 寻求发力点是本项目突破市场，站位第三代项目的关键 随着区域的发展不断成熟，度假产品的不断创新，市场将逐渐进入产品高附加值竞争时代 亚龙湾的客户一直都是三亚所有湾区之中层级最高端的 亚龙湾客户分析 拥有上亿身家的度假置业客户群体，及其度假置业特征及核心关注点分析 我们客户—— 中国国内亿万身价的企业主 亿万身价客户的年龄主要集中在45岁以上 亿万身价客户主要集中在房地产、制造、能源、IT等行业 亿万身价客户主要集中来自广东、浙江、江苏、上海、北京等地 亚龙湾高端度假客户的度假置业诉求主要体现在资源占有、度假生活尊享和身份标签三方面 客户诉求深度分析1—— 客户诉求深度分析2—— 度假行为模式 他们在三亚度假所追求的生活状态 私密放松1——远离自己的城市，暂放事业与应酬，享受私人度假生活 私密放松2——与家人、朋友一起享受私密的度假生活，共度得来不易的交流时刻 私密放松3——不被外界打扰，可以安静的享受阳光、沙滩、海水、有氧环境的放松 尊贵享受1——在别墅居住有全方位的高星级酒店管家式服务，深度礼宾、细致体贴 尊贵享受2——圈层身份，专属领地，私享配套 健康养生1——回归纯生态自然，与自然合而为一 健康养生2——享受当地特色美食、感受SPA美容，都是度假生活不可缺一的 客户诉求深度分析3—— 本项目的竞争战略 本项目定位——SWOT分析 客户定位—— 通过对