江西龙南项目市场调研及客户研究定位报告104p远宏地产生态家园市场研究前期策划.ppt

工作人员：项目前期策划团队9人。 工作时间：驻场工作2008年6月1日-6月3日；6月15日-17日进行统计分析和讨论整理；同时其他4名策划、招商人员外出进行商家访谈；十五天时间报告撰写、讨论，经公司评审委员会评审后，提交本报告。 工作方式：项目所在城市考察及楼盘调查、统计局等相关政府机构查询、客户访谈、重点商家访谈、针对性的深圳相关楼盘调查。 龙南县五年来GDP指标 龙南县五年来产业结构发展 龙南县五年来产业结构发展 小结 1、五年来，龙南县本地社会零售总额稳步增长，预计07年达3亿8千万元，且零售额高于批发额。 2、人均可支配收入和人均消费性支出同比增长。保持较高的增长辐度，龙南县经济及人民生活处于积极向好的态势中。 3、从消费与可支配收入的比较可以看出，龙南人的健康消费观及对社会的满意度正在上升。 4、社会收支平衡，生活稳步上升，本地人的生活安定且对未来满怀希望，消费心理更加轻松。 龙南县社会投资统计分析 龙南县社会固定资产总投资 龙南县房地产投资 小结 1、自2006年以来，龙南县经济持续稳定增长，固定资产投资快速增长，整体经济活跃。 2、近两年来房地产投资占固定资产投资，均为7%左右，房地产发展处于良性比例，房地产处于健康环境中。 说明：当一个地区房地产投资占固定资产投资比例为10%以下时，处于良性的经济环境，比例超过10%时，有泡沫，比例超过15%时，泡沫严重。 项目区域界定 项目位于龙翔路与105国道交汇处，介于县新 CBD中心区新开发区之间，位于县城中心商圈的延伸线，属于新城区的中枢地带。 项目规模极大，辐射力之大，因此项目的辐射区域不紧仅限于龙南县城城区还辐射赣州以及珠三角\长三角地区。 项目处于新开发区中心，用地集约，发展为龙南及赣州地区标志性形象工程，因此，商业部分面对全城，但主要经营竞争则来自老城区商圈。 龙南县规划分析 用地规划 公共服务设施 居住用地规划 人口密度规划 1、未来的城中区，将形成6万人居住圈； 2、未来全县四大区域将有10几万人居住； 3、结合城区与周边乡镇的消费，新城区中心区将形成辐射力极强的商业圈。 交通规划 景观轴线规划 1、从景观轴线的规划可以看出，龙南景观资源丰富，因此景观的价值会因随处可见而减少； 2、项目的价值点除了景观之外需要有更多的点缀来突破。 小结 1、龙南县城土地供应条件较好，未来可供应优质住宅用地较多。 2、公共服务设施规划齐全，为城市的发展埋下伏笔。 3、居住用地沿城市干道及河流展开，工业及辐助用地布置在新城区。 4、未来城区人口有一半将集中在新城中区，成为人口密度最大为新城城中区域。 5、交通规划四通八达，为城中心与其它区乃至郊区都有很好的导向作用。 6、城市景观资源丰富，规划中可利用的景观资源较多，因此，城市的价值较景观资源更能成就项目的价值点。 项目区域价值分析 新城区车流、人流分析 通过两个时段的统计，可看出项目路段的商业价值： 日均人流量：154*6+155*6=1854人 车流量：191*6+212*6=2418辆 小结 1、项目所在区域为县城新城区核心价值区域，每日人流量达1500人，约2500辆车，区域商业价值显著 。 2、目前新城区街区的分布以自然形成为主，龙翔大道与荔柳人民路为县城主要的通往商业街主干道，然而目前真正的商业中心只有红旗大道旁边的商业街，龙翔路具备成为主要商业区的人流和车流条件，但没有提升整体商业价值的商业形态出现。 3、龙翔路与金水大道作为城区中心的主要交通路线，结合其与未来的地王—百汇商圈，新城区整体CBD商业升级因素，项目所在区域的价值将成为城市发展的见证。 龙南房地产概况 龙南县房地产市场概况 龙南县房地产板块划分情况 龙南县房地产项目分布情况 龙南在售楼盘对比 1、总体形势：龙南县经济趋于活跃，房地产发展外环境良好，房地产起步时间短，正处于初级发展阶段，市场接受程度逐渐上升，整体市场竞争尚未形成特点和规律，市场发展有待引导和升级。 2、发展趋势：城市由城中向北向东向南发展，廉江开发区是市场较为认可的新区域，但未来主城区、未来的主干道区域承袭繁华，是较多置业者向往的地段。 1、年龄构成:实力购房者年龄在30－50岁之间，有一定文化素质和社会阅历。 2、职业构成:公务员、政府干部、私营老板、金融、企业管理人士、个体经商者。 3、生活状态：收入稳定，有一笔可供长期自由支配的钱，希望为自己和家人改善生活品质。 4、现居住区域：多在县城中心片区、滨江新区、临近县城的乡镇，追求便利地段。 5、家庭结构：小家庭居多，多为3人结构，夫妻加1个小孩，部分三代同堂。 6、置业情况：自有自建房或单位分房，部分在本地有商品房房产。 7、置业动机：购