江苏扬州邗沟项目投标报告69p市场调查分析平层官邸价格建议.pptVIP

房屋持有成本，仍低于数年房价涨幅，对投资房产者获益影响不大 在物价保持在较高水平、实际利率为负或接近零的背景下，房产仍将是对居民颇具吸引力的投资标的，开征房产税短期抑制投资性需求，进而稳定房价的现实性并不强 对未来高端物业存在影响和税费转嫁的影响 区位背景结论 区位优势：城市中心、享受高端城市配套和自然景观资源，老城区稀缺价值日益凸显 地块限制：地价高、必定要走高端路线；项目规模小，走纯粹产品路线 地块先天优势，决定项目必定运作扬州高端个案 价值优势：城市高端价值板块，缺乏匹配区位价值和老城区形象的高端品质个案，具备跳脱运作机会 项目区位理解 项目市场理解 项目市场定位 目标客源预估 高端市场：竞争机会 运河一号公馆 阳光美第 桐园 中信泰富锦苑 金域蓝湾 骏和国际 稀缺的老城区个案，市场具备竞争机会 容积率较低、规模小，社区居住品质更加纯粹、品质更高 老城区 / 1.3 1.77 2.15 1.7 1.6 1.8 容积率 6.2 12 骏和国际公馆 18.3 21.1 金域蓝湾 22 43 中信泰富锦苑 5.3 7 桐园 项目名称 总建面积(万方) 未来供应 (万方) 运河壹号公馆 11 4.7 阳光美第 18 3 总计 112.1 59.5 本案 竞争市场：去化 81 244 277 2010-12-18 金域蓝湾 51 362 709 2010-8-12 骏和国际公馆 40 163 182 2010-10-23 中信泰富锦苑 30 121 162 2010-10-10 桐园 项目名称 开盘时间 推盘套数 去化套数 月均去化（套数） 运河壹号公馆 2010-12-9 92 60 30 阳光美第 2010-10-28 111 93 23 扬州市高端住宅市场，常规去化在月均30-50套左右 金域蓝湾恒湿恒温恒氧当地创新高端项目达到月均81套高去化 高端个案市场需求良好，支撑项目高端运作；并且特色产品市场需求更高 竞争市场：价格、户型 159-166 四房：163-170 9300 74 两房：80 金域蓝湾 106-130 三房：115-140 9800 80-88 二房：82-90 骏和国际公馆 112.7-137 三房：115-140 126 三房：140 169-182 三房：130-140 89-162 三房：105-130 多层12500 170-207 三房：136-166 9000 90-99 两房：100-110 中信泰富锦苑 13000 117-139 两房：90-107 桐园 项目名称 主力房型（m2） 主力总价（万） 单价（元/m2) 运河壹号公馆 两房：91-120 140-156 高层10300 阳光美第 两房：73-106 62-135 10500 常规户型、产品表现，缺乏真正代表扬州中心城区、高端居住品质的个案 中信泰富锦苑 运河1号公馆 金域蓝湾 阳光美第 高端住宅市场结论 扬州缺乏真正代表城市中心居住品质和形象的高端个案，比如上海想到翠湖天地，南昌想到国际华城 扬州高端个案表现较常规，但市场需求较高（30-50套），对项目高端运作具备市场机会验证 别墅市场：经济指标 / 1.4 3.6 2.6 本案 35% 1.2 13 11 虎豹郡王府 项目名称 占地面积 总建面积(万方) 容积率 绿化率 瘦西湖悦园 4.6 4.8 0.96 52% 林溪山庄 10 7.7 0.71 63.4% 江扬运河印象 5.8 4.2 0.73 43% 项目容积率和规模，运作别墅产品，在体量和居住氛围上不具备竞争优势 别墅市场：去化 6.6 联73 联85 2010-2-28 虎豹郡王府 2011-1-1 2010-9-26 2010-3-1 开盘时间 项目名称 推盘套数 去化套数 月均去化（套数） 瘦西湖悦园 联12 联9 0.8 林溪山庄 叠加：102 联排：23 叠加：56 联排：18 叠加：11 联排：4 江扬运河印象 联26 联14 7 别墅市场需求较好，表面城市对高端物业需求较强烈，支撑项目高端定位和运作 别墅市场：价格 13000-14000 309-345 联：238-247 16800 336-462 联：200-275 12200-15800 190-284 叠：156-183 虎豹郡王府 联：405-515 叠：175-180 叠：260-360 主力房型（m2） 项目名称 主力总价（万） 单价（元/m2) 瘦西湖悦园 338-468 13000 林溪山庄 192-198 11000 运河印象 600-772 15000 联叠类经济型别墅主力价格在12000-14000元/㎡，总价在190万以上 别墅市场结论 别墅去化较好，表现市场对高端物业需求，具备别墅产品运作市场支撑