江苏徐州鸿基雅园一期项目开盘策略及营销推广方案592010年.pptVIP

徐州葆润地产机构 鸿基雅园一期二阶段 前言 鸿基雅园项目于2010年10月20日一期开盘，现处于鸿基雅园一期二阶段开盘的筹备阶段。根据近期的房地产市场调查分析表明，清河区区域近阶段的销售势头逐渐进入低靡状态，而项目本身也因自身的原因如工程停工等问题，工程形象在外界受到了一定的影响。现我项目部从目前销售自身的情况去挖掘问题，通过鸿基雅园今年以来的来访客户及开盘成交客户的分析中去寻找突破口，结合实际情况，为二阶段开盘做好铺垫，以期二阶段开盘能更好的达到预期的效果。 一、推盘思路 二阶段推盘 二、销售目标 目标 三、销售方针 快速持续销售 确立楼盘品牌形象 价格稳中上涨 实际成交价不涨 针对性促销 允许炒房 四、一期一阶段销售总结 鸿基雅园项目从去年10月20日开始销售至今，现正处于销售的低迷阶段。目前置业顾问经过强化培训，现业务技能已有一定水平的提高。目前售楼部面临的主要问题是客户来访量不多，目标客户积累不够，近期媒体广告推广已经停滞，望下一步应以多层住宅剩余房、花园洋房为推广目标，多层和花园洋房要错开推盘时间，针对二阶段推盘加大媒体宣传量。 一阶段成交因素分析 成交综合数据 已成交客户购房用途分析 已成交客户类型分析 已成交客户认识楼盘途径分析 已成交客户购买户型分析 成交客户年龄段分析 成交客户认可内容分析 五、销售策略 难点房号：1# 2# 4# 5# 19-23# 难点楼层：6楼带阁楼、花园洋房 难点房型：无 销 售 阻 因： 工程形象---据现场接待反映：很多看房客户因为工程形象问题对下定没有 信心。比如：多层一楼脏乱、工人随地大小便。 价格偏高--- 前期开盘价格约3800元/m2,涨价过于频繁，现均价已经达到4800元/m2，前期来访客户因涨价而放弃购买。 投资回报---客户认为我们的价格上升空间不如其它楼盘大,而且限制炒房。 广告宣传---没有吸引到足够数量的客户到现场，后期没有媒体宣传。 银行贷款--- 因国家宏观调控，淮安限购限贷政策影响。 地段偏僻--- 项目位于清河区西部，本案地势低，担心雨水。 配套设施--- 周围没有配套学校，孩子上学受影响 环境因素---虽然有湿地公园，但是西区是盐化工业园区，担心工业污染。 推盘阶段总划分 因一期多层剩余房源过多---179套(不含花园洋房)，为加快多层和花园洋房的销售，建议分二个时间段销售： 一期多层余房为二期房源(179套) （2011年8月21日--9月底） 花园洋房余房为三期房源(251套)（2011年10月中旬--11月底） 原因：多层和洋房集中推盘，彰显不出产品特点 错开时间，先推多层，为本案造势，形成热销局面 在多层热销下吸引花园洋房潜在客户的眼光 前期蓄水期也为花园洋房提供了潜在客户 多层价格的价格也为花园洋房价格提供依托 价 格 制 定 总方针： 多层开盘销售房号的方式： 房号销售以第一预约为主： A、开盘当天上午9：00～10：30限定时间要求第一预约的客户办理正式认购的 手续。 B、11：00～18：00第一预约放弃的客户与第二、三预约的客户以放号排号的形 式购房。购房客户到场后，只需到房号确认处，签字确认同意购买房号，并 立即交纳诚意金，办理正式认购手续。 C、内部认购的客户需参加客户调查的活动，其中我们将设置开盘折扣竞猜。竞 猜中的客户参加抽取一名购房开盘优惠折扣后再折上99折的大奖。 D、二次开盘成交完后，立即封盘进行三期花园洋房的推盘准备。 房号销售以第一预约为主： A、开盘当天上午9：00～10：30限定时间要求第一预约的客户办理正式认购的 手续。 B、11：00～18：00第一预约放弃的客户与第二、三预约的客户以放号排号的形 式购房。购房客户到场后，只需到房号确认处，签字确认同意购买房号，并 立即交纳诚意金，办理正式认购手续。 C、认购的客户需参加客户调查的活动，其中我们将设置开盘折扣竞猜。竞 猜中的客户参加抽取一名购房开盘优惠折扣后再折上99折的大奖。 D、二次开盘成交完后，立即封盘进行三期花园洋房的推盘准备。 六、开盘时机 〖鸿基雅园〗第二阶段多层推盘时间定为2011年8月21日，主要原因有： — 工程形象准备，创造客户购买信心的必要条件。 — 售楼处改造，给客户焕然一新，彰显企业形象、售楼处形象 — 进