江苏无锡明瑞花园项目定位营销策略报告762010年.pptVIP

Thanks! 完善准确，样板区开放前执行到位 项目卖点信息释放，绿色植示系统，展示围绕此区域完成，项目工程进场后，必须事先预留看房通道及行程路线 导示系统 看楼通道 强化项目档次及销售氛围，增加参与氛围，特别是入口外部包装 售楼处 模型：整体模型（突出建筑立面效果和园林细节） 分户模型（主力户型，户型内部布置丰富） 增加围墙上的现场展示 地盘包装 指示系统及温馨提醒：外部指示系统需完善及规范，工地内部标示明确，防范危险的发生 区域价值介绍、项目效果图展示，用展架的形式在售楼处展示 宣传展板 项目电视广告片在售楼处现场循环播放 3D片 卖 场 氛 围 营 造 软展示物料 样板区 样板区域的打造将根据销售需要确定，若条件允许，建议考虑设置样板区域，建议在会所附近 展 示 攻 略 宣传物料 房展会展示 宣传物料风格体现项目档次，细节内容需翔实准确，传达正面信息 房产集中展示阶段，需凸显项目特点，给客户留下深刻印象，为后期成交奠定基础 展示攻略 具有竞争力的展示，强化体验，高标准展示与竞争对手大比拼 细节策略制定详解 策略前思考 策略制定 策略分解 策略前思考 风头浪尖,继续舞蹈 【09年房价持续走高，风头浪尖，是跳板也是枷锁，下一支舞如何开始？】 高价入市，产生未知数 【超出周边项目近千元的价格，前所未有的魄力，几分胜算？】 群雄逐鹿，呼唤销售革命 【在混战中独辟蹊径？销售的远虑与近攻？客群的细分与扩容？】 策略前思考 一次性战役，集中爆发 【开发区市场地缘特殊，多回合销售完全不可行，如何实现集中性爆发，一举成名？】 如何建立多目标市场 【挖掘有限市场，实现客户细分，通过多种生活方式的确立圈定有效客群】 推荐率的再生 【通过行之有效的途径，提高群体购买推荐率，是残酷市场竞争中的制胜筹码】 策略制定 三大原则 【价值构造】 【资源整合】 【全面升级】 【价值构造】 全方面，多渠道论证东城生活投资回报， 实现东城立体价值构造。 区域 价值 品牌 价值 产品 价值 情感 价值 三大原则 策略制定 三大原则 塑造品牌资源，再出重拳 【强打品牌概念，重金打造样板区及接待服务，顺利打响推广第一拳】 客户资源整合，发动口碑运动 【发挥地方优势，客户会试经营，开辟销售第二根据地】 项目资源整合，力推差异化竞争 【产品与服务组合出击，花式打法启动眼球效应】 【资源整合】 策略制定 三大原则 【全面升级】 板块炒作 项目炒作 生活炒作 企业品牌 项目品牌 生活品牌 右岸之无锡东望 缔造东部新无锡 生活需要新榜样 概念炒作 实景炒作 2010我们将进入 策略制定 三大原则 教育引擎【启动奖学金计划/羊尖中学教育联动】 商业引擎【商业街招商/商业街包装】 交通引擎【启动社区巴士/调整公车站点】 实景引擎【样板段/样板房/现场示范物业/示范生活/示范服务】 通过引擎联动， 资源升级支持概念升级 概念升级反映资源升级 【全面升级】 策略制定 策略分解 四大策略 【品牌策略】 【蓄水策略】 【推广策略】 【销售策略】 四大策略 企业品牌 双线运作 项目品牌 缔造东部新无锡------成就东部新无锡 生活需要新榜样------展示东城新生活 【品牌策略】 策略分解 四大策略 高峡蓄水，引爆开盘 针对项目开盘前蓄水战略提出如下构想： 根据目前背景，我们认为必须打一场诺曼底登陆式的决定性战役，整和项目所有优势，高峡蓄水，引爆开盘，在开盘期间强打快攻，抢占市场，一举奠定项目在安镇、羊尖板块的霸主地位。这是一场更暴力的营销。同时在条件上具备了市场蓄势、概念蓄势、现场蓄势（4月底），最关键的是要完成客户的蓄势（蓄水），蓄水量是否充足有效是项目成败的关键。因此蓄水工作为整个案前工作的重中之重。 【蓄水策略】 策略分解 四大策略 蓄水期： 2010年3月——2010年6月 蓄水方式：缴纳预约金领取预约单（前排队方式） 蓄水指标：总指标300组 【蓄水策略】 说明： ◇???开盘前市场摸底，调整开盘价格。 ◇ 3月开始意向登记，同时确定顺序号（即预约单排号），预约金1000元； ◇???6月正式发售（暂定），以内部认购的序号为准，以此引导客户蜂拥排队，营造开盘热销 气氛； ◇???每4-5周的周六举办一次加推、或达到一定蓄水量时如100组时统一举办。 策略分解 四大策略 1、 3月——6月 完成300组蓄水 2、 6月——8月 完成300组蓄水 3、 8月——10月 完成300组蓄水 【蓄水策略】 2月 1月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 准备期 蓄水期 公开期 强销期 2 强销期 1 策略分解 四大策略 圈 杀 养 1、? 圈----通过什么渠道、怎样的方式最大范围的吸纳市场客群(不低