青岛海尔火车站综合体项目整体定位与开发策略报告180p市场研究规划建议文化地标海景公寓.ppt

30%回迁条件下，保证项目30%的收益时，项目的可承受名义地价约为1040万/亩 名义挂牌地价10.4亿 备注：其中回迁居民总数1800户，回迁面积标准65平米/户。 其中酒店、海尔中心不产生销售收益，地下空间为停车场，不产生销售收益。 其中地下空间不计入容积率计算指标中，只用于在投资收益计算中计入建设成本。 其中相关的建设成本和销售价格以建筑标准及当地市场状况为标准。 1 当项目普通住宅全部用于回迁时，回迁比率约为80%，保证项目30%的收益时，项目的可承受名义地价约为1000万/亩 名义挂牌地价10亿 备注：其中回迁居民总数1800户，回迁面积标准65平米/户。 其中酒店、海尔中心不产生销售收益，地下空间为停车场，不产生销售收益。 其中地下空间不计入容积率计算指标中，只用于在投资收益计算中计入建设成本。 其中相关的建设成本和销售价格以建筑标准及当地市场状况为标准。 1 通过初步经济测算，本项目地价影响最大因素为政府是否进行回迁房的回购款补贴，在政府不进行回迁房回购款补贴时项目可接受地价变化巨大，但是项目仍有可行空间 50%回迁 30%回迁 80%回迁 可承受地价范围：350万/亩——790万/亩 1 在不考虑政府回购补贴款的前提下，以周边项目的楼面地价为测算参考依据，项目利润率根据回迁比率的不同，分别在2%—38%之间 50%回迁 30%回迁 80%回迁 地价 7亿 建设成本 8.7亿 总成本 15.7亿 总收益 21.7亿 投资利润率 38% 地价 7亿 建设成本 8.7亿 总成本 15.7亿 总收益 19.4亿 投资利润率 24% 地价 7亿 建设成本 8.7亿 总成本 15.7亿 总收益 16亿 投资利润率 2% 项目改造位置 改造范围占地面积（㎡） 规划用地性质 地上规划建筑面积（㎡） 综合楼面地价起始价（元/㎡） 云南路片区：汶上路、西藏路以北，寿张路以西，观城路以南，藤县路、嘉祥路以东的10个街坊。 中岛组团：四川路以西、青岛冷藏厂以南、青岛造船厂以北（不包括轮渡、蓝石海景用地） 约340153.6 ? （以青岛市规划行政主管部门批准的方案为准） 居住 ? 商服 约1020460.8，（以青岛市规划行政主管部门批准的方案为准） 3725 容积率约为3，楼面地价3725元/平米，折合土地成本约为745万/亩 本项目容积率约为3.5，以700万/亩的土地成本计算，楼面地价约为3000元/平米 2 项目开发时序及规模 　 一期2008年 二期2009年 合计　 普通住宅(万㎡) 9.2 0　 9.2 海景公寓(万㎡) 0　 6.2 6.2 商住综合体(万㎡) 0　 2.8 2.8 商业(万㎡) 0　 2.2 2.2 酒店及展示中心(万㎡) 0　 3.3 3.3 地下空间(万㎡) 1.6 2.4 4 合计(万㎡) 10.8 16.9 27.7 项目总开发规模为27.7万平方米，地上面积23.7万平方米。 假设普通住宅于2008年开发，其余部分于2009年开发。 假设地下室的开发量为2008年1.6万平方米，2009年2.4万平方米 3 项目开发成本 序号 项目名称 计算程式 单价(元/㎡) 金额(万元） 备注 一 土地成本 　23.7万平米 2,953.59 70,000.00 按地上建筑面积计算 二 前期工程费 23.7万平米　 130.00 3,081.00 包含勘测、设计、临水临电等 三 建筑安装工程费 　23.7万平米 3,650.63 86,520.00 包括室外立面、园林、市政 3.1 普通住宅 9.2万平米 2,300.00 21160.00 　 3.2 海景公寓 6.2万平米 2,500.00 15500.00 　 3.3 商住综合体 2.8万平米 2,300.00 6440.00 　 3.4 商业 2.2万平米 2,600.00 5720.00 　 3.5 酒店及展示中心 3.3万平米 9,000.00 29700.00 含精装修 3.6 地下空间 4.0万平米 2,000.00 8000.00 　 3.7 其他设施 　 - - 　 四 基础设施费 40.00 948.00 室外基础设施配套费 五 管理费用 (地价+前期+建安)*3% 202.03 4,788.03 六 不可预见费 (地价+建安)*5% 330.21 7,826.00 　 七 其他费用 　 210.00 4,977.00 包括监理费、报建费等 八 合计（不含地价） (二)~(七) 4,562.87 108,140.03 酒店、地下室计成本，不计销售 九 总开发成本 (一)+(八) 7,516.46