山东博山姚家峪项目整合营销推广报告1322010年.ppt

定价原则 理性入市，最大限度消化积累客户，抢占市场份额，形成热销局面； 随工程进度和现场展示条件的改善，深入挖掘项目价值，追求价值最大化。 周边项目的价格水平； 淄博别墅总体市场的价格水平； 别墅市场价格趋势； 区域市场竞争力； 各产品之间合理的价格差距。 定价因素 定价方法 定价方法 在影响楼盘销售价格和销售率的因素中，选取重要因子，然后根据其重要程度确定权重。然后给每个竞争楼盘的打分，求出本项目同类物业的性价比，根据平均性价比得出本项目的市场价格。 别墅均价=其他各项目均价/权重的算术平均值×本项目权重 别墅价格 比较楼盘 合计得分 综合得分 均价 比较价格=均价*（1+合计得分） 权重 权重值 （1+合计得分） 艾伦庄园 0.01 1.01 6700 6767 41% 2774.5 荷塘月色 0.02 1.02 6200 6324 49% 3098.8 华侨城 -0.07 0.93 12000 11160 10% 1116 合计 -- -- -- -- 100% 6989 公寓价格 定价方法 在影响物业类型销售价格和销售率的因素中，选取重要因子，然后根据其重要程度确定权重。然后给每个因子打分，求出本项目不同物业的性价比，根据性价比确定公寓产品与别墅产品价格之间关系。 公寓均价=别墅价格 /价格因子权重比 比较楼盘 产品综合比 价格对比因子 价格因子权重比 环境 产品类型 位置 景观 配套 艾伦庄园 别墅/洋房 1.15 1.20 1.16 1.15 1.08 1.99 华侨城 别墅/普通住宅 1.18 1.48 1.18 1.21 1.20 3.00 桃源小镇 别墅/公寓 1.08 1.12 1.10 1.05 1.10 1.54 桃源小镇公寓价格：7460÷1.65=4849元/㎡ 智悦园回款测算 2010年1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 项目开盘 年底实现回款1.5亿 认筹积累客户 根据市场及项目实际情况，项目四月开始认筹，七月开盘销售。 项目规划技术指标：姚家峪·桃源小镇一期智悦园，别墅、公寓产品总规划面积约3万㎡； 年底实现90%销售，争取清盘，实现回款1.5～1.8亿 营销费用预算 项目通常推广费用占总体销售额的1～3%之间较为合理，根据项目大小与产品性质具体进行细分，姚家峪·桃源小镇一期智悦园为别墅项目，作为整个度假区的启动区域，身兼智悦园与整个度假区的推广宣传，投入比例适当加大控制在2%左右 推广总费用为：1.5亿×2%=300万 总销售额约为：1.5亿 推广总投入 项目总销售额 类别 比例（%） 费用（万） 投放频次 备注 户外 30.0% 90 重点一年，部分半年或3个月 投放8-10块；包括：高炮、楼顶广告牌、交通指示牌；集中的区域为：张博路、博莱高速、G205、张店市区的繁华地段（柳泉路、美食街）、经十东路 报纸 16.7% 50 三月份两次，四五六七月各4次，开盘后配合重要节点一月一次 以鲁中晨报，齐鲁晚报为主相互交叉进行推广 短信 3.3% 10 与销售节点活动举行频次同步 配合项目销售进度发布项目信息、客户维护；5-6分/条 电台 4.0% 12 每天15次定点播报4个月 价格：3-5万元/月 活动 26.7% 80 开盘前两次大型活动，期间配合小活动 未包含活动推广费用 宣传物料 6.0% 18 配合案场，4月中旬份到位 包括沙盘、生活读本、产品手册、户型单张等 现场包装 1.7% 5 配合案场，三月份到位 现场围挡、路旗、指示牌、导视牌 电视 5.0% 15 每天19点左右5秒与10秒广告隔日穿插进行 集中在4、5、6、7四个月份，每月控制在5万元，配合淄博第一地产节目 网络 3.3% 10 开盘前后投放淄博房产4-5个月 项目网站4-5万配合专业房产门户网宣传1万/月 不可预见费 3.3% 10 合计 100.0% ￥ 300 营销费用明细 演示结束，谢谢！ * 错落有致、五彩斑斓植物搭配 水鸟、锦鲤、芦苇丛一派生机勃勃的自然生活画卷 从中国传统文化精髓汲取展示中心布置灵感 由纯粹静态中式文化展示变为动态的中式文化感受 实用与文化交相辉映 二楼成为VIP客户接待区，并增加服务吧台，增加茶水、饮料等供应 一楼设置洽谈区，建议能够同时容纳8-10批的客户使用 小道具也是展示中式文化的良好载体 导视 导视 导视示例 细节是魔鬼，我们还可以做的更好！ 引进物业顾问公司，从细节抓起 物业人员已经足够卖力，我们是缺乏的系统的物业操作流程和标准、严格的培训监督体制，建议引进专业的物业顾问公司。 第一太平戴维斯 “细节是魔鬼”贯穿到每一个细节，以细节感动客户，以专业打动客户，进而形成美誉度。 营销动作三