山东中海济南奥体中心项目地块市场定位研究报告214.ppt

强度分析——方案一 强度分析——方案一 1.76 264239 150086 1.44 123340 85815 地上容积率 地上总建筑面积 总用地面积 地上容积率 地上总建筑面积 总用地面积 3-2地块 3-2地块 其中 　 　 　 　 9709 2,774 20% 　 　 　 　 总人口 总户数 建筑密度 40% 104208 0.44 387579 1.64 491787 235901 绿化率 地下建筑面积 地下容积率 地上建筑面积 地上容积率 总建筑面积 总用地面积 奥体3-2、3-3地块经济技术指标表 强度分析——方案二 1.67 250339 150086 1.44 123340 85815 地上容积率 地上总建筑面积 总用地面积 地上容积率 地上总建筑面积 总用地面积 3-2地块 3-2地块 其中 　 　 　 　 9310 2,660 21% 　 　 　 　 总人口 总户数 建筑密度 40% 109938 0.47 373679 1.58 483617 235901 绿化率 地下建筑面积 地下容积率 地上建筑面积 地上容积率 总建筑面积 总用地面积 奥体3-2、3-3地块经济技术指标表(方案二) 强度分析——方案二 * 规划设计建议 资源条件： 本地块拥有山丘景观带，起伏的地势，城市景观资源，充分利用地块资源，是使地块价值最大化的关键。 规划原则： 体现地块极差价值，资源均衡，品质均一 山景、园景、城景兼顾 * 规划设计建议 规划布局概念：礼仪空间 山东5000年的历史，深受儒家思想的浸染，文人荟萃，衣食住行，非常注重礼仪。同时山东人的性格中，内敛而不事张扬。 譬如，济南的老宅，济南四合院分为一进、二进、三进，有的还带有跨院，每一个区域都有一定的说法。 譬如，济南还有部分四合楼，把原来的单层建筑改成了双层甚至三层楼，这也算是四合院的一种发展和变型。 我们希望在规划布局上，能够隐含中国传统的礼仪空间的考虑。在社区主入口的设置和形式，在园林与建筑之间的关系，在单元大堂的转换空间，在入户玄关或者灰空间（庭院）的设计，在主人空间的进入口等主要的格局处，都能够体现出山东文化精髓，一个[礼仪空间]。 * 规划设计建议 规划布局概念：台地地形的利用 借鉴项目：龙湖艳澜山 中海大山地 招商兰溪谷 * 规划设计建议——台地地形的利用 招商兰溪谷 * 项目的会所是利用台地优势设计的半地下生态会所，会所的屋顶就是园林，形成整体式的园林特色。地下会所的一侧与园林产生落差的位置采用玻离墙体，通过玻璃墙实现了会所内的自然采光。 规划设计建议——台地地形的利用 * 规划设计建议——台地地形的利用 会所出入口是由钢结构和玻璃组成，电梯箱也都是玻离的，出入口就像一个玻璃房。不但半地下生态会所，节约了地面以上的面积，拓展了小区内的公共面积，业主的活动范围也扩大了。 * 2期位于蛇口半山区沿山路东侧，西依大南山、东眺深圳湾，紧邻发展中的海上世界金融区。 项目在建筑规划、景观、空间设计上充分利用台地地形。 规划设计建议——台地地形的利用 * 庭院别墅：集中绿化、街区景观、私家庭院的三种景观； 台地建筑：地块与外围形成一个4米高的台地，赋予建筑高低错落感。 规划设计建议——台地地形的利用 * 　　建筑立面风格词汇选择中，简约、明快最被看好，其次是生态；园林风格词汇中，郁郁葱葱和视野开阔被选的最多，可以看出，客户对于外立面要求简单化，对于社区环境追求生态化。 建筑立面风格与园林风格词汇选择 * 建筑立面风格图片选择 　　在建筑立面风格图片选择中，选择2和4的最多，其次是3、5、6、9。其中图片4与目前项目规划方案一的风格相似。 1 2 3 4 6 7 8 9 5 * 园林风格图片选择 　　在园林立面风格图片选择中，选择6的最多，其次是2、7。可见大的楼间距和高绿化率为购房者所青睐。 5 2 3 4 6 7 1 * 拟购买下一套住房的户型和面积 　　如果此类客户购买下一套住房，属于二次及以上置业，在户型选择上以三室为主，其次是四室和复式，没有二室和一室，户型面积中140-160㎡最多，可见客户二次及二次以上置业对户型的舒适度要求较高。 * 是否知道地块位置与楼型建议 　　受访客户全部知道地块位置，他们普遍认为该区域具有较高的发展潜力，但目前交通、配套尚不健全；多数客户认为该区域不宜建设别墅。 * 认为该项目单价、总价、楼层单价 　　客户认为本地块的单价均匀分布在5000-6500元/㎡区间内，超过6500元/㎡ 难以接受，总价以65万以下为宜；他们认为11层的价格约为5800元/㎡ ，