分析珠海房产文档.docVIP

家点亮一盏行路的“明灯”！一、首先，我们分析珠海房产*（1）珠海目前市区一手楼住宅均价大约5300元/平方米（政府的为5900元，个人认为有水份）；（2）珠海市区两年内的有效供应量约为400万建筑平方米（珠海市区每年的销售量约100—120万建筑平方米）（3）珠海目前吸引大量的外来品牌公司进驻，有上市公司新加坡背景的“仁恒”，有中国著名的“万科地产”，有香港四大地产之“和记黄埔及长江实业”和“新世界”，有深圳上市公司“金地集团”，有母公司为世界五百强的“中化方兴”，有远大集团背景的“远大房产”等等，他们为什么不约而同的选择珠海？二、再次，我们分析珠海的热点*（1）城市轻轨进展顺利，最晚2008年通车；（2）珠海机场与香港合作；（3）伟创力增加投资，五年内达到10万人的工厂；（4）珠海5年内增加100亿人民币投入城市建设；（5）前几年珠海大力引资的项目进入投产高峰期；（6）港珠澳大桥建设计划没有停止；（7）横琴9+2开发区的顺利开展。（8）等等……三、第三，分析房价的构成（按建筑面积每平方米算）*（1）地价：平均2000元；建筑安装：平均1600元；综合税费：销售额的约9%（如目前均价为5300，则为480元）；营销费：平均80元；配套（绿化、电梯等）：150元；设计、勘探、审图、验收等：约30元；水电约：70元；管理及财务（利息等）：100元。还有一些不可预见费用无法算清，即使这样，成本已经达到4480元。当然每家企业、每个项目不太一样，但是成本出入不大大。四分析房价的走势（1）目前房价假设为5300元。成本为4480元（最近一次土地拍卖价为2510元，则成本相应为4990元），则净利润为920元。回报率为20%，一般项目开发至少为2年，则每年回报率为10%，应该不算太高；（2）珠海目前比深圳（市区11000元）、广州（市区7000元）房价来说，还是偏低的；（3）珠海发展利好太多，今年以来吸引众多大公司进驻，说明他们很有信心，我想他们绝对比我们更有远见，他们更关心他们的回报问题，既然如此，房价会跌吗？（4）上述大的公司无论专业、品牌、资金、管理等综合实力不是珠海本土公司所能比的，他们卖的房子会比珠海本土公司便宜吗？（5）房地产大多是地方财政的主要来源，也是国家财政的主要来源，国家最终的目标应该是希望房地产能成熟有序的发展，而不是打死。所以房地产的问题只要还符合市场的大体，只要不会引起大范围的民生问题，房地产就会继续发展，房价就不会跌