江汉油田房地产估价中成本估价法刍议.pdfVIP

维普资讯 江 汉 石 油 职 工 大 学 学报 2007年 O9月 JournalofJianghanPetroleumUmversityofStaffandWorkers 第2O卷 第 5期 江汉油田房地产估价中成本估价法刍议 聂水斌 (中国石化集团江汉石油管理局公共事业处，湖北 潜江 433124) [摘 要] 在房地产市场发育程度较低的地域，成本法是房地产估价的重要方法，但在现实操作中，估价师对成本法 的使用经常出现难以把握的情况，导致估价结果有所偏差。为此，在立足 《房地产估价规范》的基础上，结合江汉油田 实际，尝试着对成本估价方法进行了剖析与认识，以便正确的掌握成本估价法。 [关键词] 江汉油田；房地产估价；成本估价法 [中图分类号] F406．4 [文献标识码] A [文章编号] 1OO9—3O1X(2O07)O5一OO44—03 成本估价方法在一系列的房地产估价方法中，一般 在“无市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、 是不被推荐使用的，市场比较法则是一种在我国大城市 假设开发法进行估价的情况下 ，可采用成本法为主要的 中普遍应用的估价方法，因为它是建立在较成熟的市场 估价方法。”由于江汉油田长期以来的计划经济模式，房 理论基础上而产生的一种估价方法。但对于小城市或者 地产市场闭塞，同时房地产二级市场启动晚，且人们在交 江汉油田这种工矿区来讲，受房地产市场发育程度低、行 易房地产过程中申报的成交价格普遍存在违背市场行情 业发展基础薄弱的限制，市场上往往缺乏可靠、足够多的 的情况，因此在评估交易房地产选用估价方法时，找不到 可比实例，市场比较法难以发挥在房地产评估中的优势 足够的可比实例，成本法 (主要是重置成本法)是现行估 性，在这种情况下，成本法就成为我们在评估中的首选方 价过程中的唯一可用的估价方法。 法。事实上，根据本人对油田二手房地产市场的了解，无 二、成本法估价的理论基础 论前期的油田杉苑房地产估价公司还是后来进驻油田 的潜江市房地产估价公司，在对二手交易房进行价格评 根据生产费用价值论，商品的价格依据其生产所花 估时，无一例外的采用了成本估价方法。 费的必要费用而决定。因此房地产的价格或价值也是与 开发建设所花费的必要费用相联系的，在估价中，我们可 一 、成本估价法在江汉油田的产生 以通过分析和测算建造房地产的必要支出或成本来判断 江汉油田自2002年开放房地产二级市场以来，油田 房地产的价格。 房地产业开始逐步完善。房地产二级市场开放对促进油 为此，有必要首先了解一下房地产的价格构成。我 田多种层次房地产供应渠道的建立起到了重要的作用， 国现行的商品房价格通常由以下因素构成： 推动了油田房地产业的健康发展，并成为各兄弟油田学 1、土地取得费，划拨土地包括征地费、拆迁安置补偿 习的标准。江汉油 田房地产二级市场启动后，以每年 费，出让土地主要包括土地出让金 ，通过土地二级市场有 300至350宗的交易量稳步发展，为缓解油田职工住房 偿转让的则是土地购置费。 紧张困难做出了较大的贡献。根据国家房地产交易政 2、前期工程费，包括前期规划、可行性研究、勘察设 策，住房交易必须缴纳相关税费，但出于各种原因，交易 计费、三通一平费等。 双方申报的房地产成交价格往往并不能客观、真实反映 3、基础设施建设费，即油田常说的小区配套费。 其