商业地产开发及发展研究分析报告50.pptVIP

商业地产研究报告 商业地产开发及发展研究分析 商业地产的发展态势—中外超级市场比较 商业地产发展 1982－ 1972－1982（10年） 1960－1971 （11年） 香港 2020年 2001－2020（20年） 1981－2000 （20年） 中国 2001年 1966－2000 （35年） 1936－1965（30年） 1830－1935 （5年） 美国 1969－ 1963－1968（5年） 1959－1962 （3年） 法国 1990－ 1960－1989（30年） 1953－1959 （7年） 日本 大体相距30－40年 成熟阶段 中国与西方国家的差别 距美50年，距法日港30－40年 创新阶段 大体相距30－40年 衰落阶段 发展阶段 同发达国家超级市场的阶段比较，可成为商业地产决策时的重要参考 商业地产的发展态势—日本各类型购物中心比较参考 商业地产发展 5000－10000 2000－5000 300－500 50－100 停车场容量（辆） 百货店2－6家 百货店2家 综合超市1家 超级市场 商 店 组 成 服装店 服装店 饮食服务 综合店 饮食服务 饮食服务 其它 药店 200以上 50－100 5－10 1－2 商圈人口（万人） 杂货店 杂货店 洗衣店 其它 其它 其它 30－40 10－20 3－5 1－2 商圈半径（公里） 20－30 10－15 5－8 3－5 时间距离（分） 综合超市2－3家 综合超市2家 专业商店 专业商店 100－200家 区域型 10－20家 邻里型 180－250家 20－40家 超区域型 社区型 商业地产的发展态势 商业地产发展 在中国，进入市场的壁垒过低使行业中的企业规模向两极发展，大企业盲目扩张和小企业无节制发展，导致“低市场集中度和过度竞争”。 进入市场壁垒低 进产品差别程度低 企业小型化 大企业盲目扩张 市场过度竞争 市场集中度低 另一方面，地方行政垄断造成异地市场的高进入壁垒。 商业地产的发展条件 商业地产发展 根据目前商业物业市场的现状不难看出：开发商和投资者对于商业物业的开发和投资均表现出极大的热情。许多开发商在项目前期就聘请专业公司从建筑结构、主题定位、消费人群定位、行业组合、店铺划分等方面进行详细策划。面对越发挑剔的投资者，专业化分工必然引入商业地产竞争之中。 商业地产的发展与成熟，意味着消费型地产正向生产型地产裂变。 商业地产是“三高产品”： 高风险、高回报、高技术含量。 商业地产市场发展条件 —（Shopping Mall) 商业地产发展 国外参考： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件 人均GDP3000－4000美元时，家庭汽车拥有率15－20％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－开始发展 人均GDP10000美元，家庭汽车拥有率60％，大型商业地产发展（ ShoppingMall ）－－成熟发展 商业地产市场发展条件 —（Shopping Mall) 商业地产发展 亚洲及国内（含香港、新加坡等）： 主要判断元素：人均GDP、城市家庭汽车拥有量、公共交通条件、人口密度、消费总量 都市型大型商业地产发展条件 — 城市人均GDP水平达到2500美元 郊区型大型商业地产发展条件 — 城市人均GDP水平达到4000美元、公路发展极为充分、城市家庭汽车拥有率达15－20％ 商业地产市场发展条件 —（Shopping Mall) 商业地产发展 国内之所以与欧美发展大型商业地产发展的GDP水平有明显的差距，但仍然具备发展大型商业地产项目，主要因素在于其人口密度远远大于欧美城市的人口密度，消费总量决定大型商业地产发展的市场潜力。 GDP 人口密度 消费总量 商业房地产项目开发的基础条件，是项目所面对核心商圈的消费总量，因为它体现了核心商务圈的人口基数，也体现了核心商圈的能力，也包括了GDP的水准。 经营大型商业地产要着重考虑两方面的问题，一是前期的规划，二是后期的商业运营管理。 商业地产是开发商、投资者和经营者三合一的有机整体，是一个不可中断的链条。 商业地产发展模式 建设模式 投资模式 设计模式 管理模式 商业地产发展 * * 商业地产概述 商业地产开发 商业地产发展 商业地产研究报告 解析商业步行街、“豪布斯卡” 商业地产概述 商业地产研究报告 商业地产概念 1 商业地产形式 2 商业地产小知识 3 文本 商业地产的概念 商业地产,顾名思义, 作为商业用途的地产，以区别于以居住功能为主的住宅房地产及工业生产功能为主的工业地产等。 商业地产常被简单的理解为商场、商铺，MAL