房地产投资环境与市场分析课程培训(二).pptVIP

第三节 环境分析的方法 层次分析法的基本原理与计算方法 构造判断矩阵 在这一个步骤是AHP决策分析中一个关键的步骤。 判断矩阵表示针对上一层次中的某元素而言，评定该层次中各有关元素相对重要性程度的判断。假定A层中因素Ak与下一层次中因素B1，B2，…，Bn有联系，则我们构造的判断矩阵如下表。 Ak B1 B2 …… Bn B1 b11 b12 …… b1n B2 b21 b22 …… b2n … … … … … Bn bn1 b12 …… bnn 第三节 环境分析的方法 第三节 环境分析的方法 层次分析法的基本原理与计算方法 构造判断矩阵 在其中，bij 表示对于Ak 而言，元素Bi 对Bj 的相对重要性程度的判断值。 第三节 环境分析的方法 层次分析法的基本原理与计算方法 构造判断矩阵 一般取1，3，5，7，9等5个等级标度，其意义为：1表示Bi与Bj同等重要；3表示Bi较Bj重要一点；5表示Bi较Bj重要得多；7表示Bi较Bj更重要；9表示Bi较Bj极端重要。 而2，4，6，8表示相邻判断的中值，当5个等级不够用时，可以使用这几个数。以上各数的倒数，表示两目标反过来比较。 第四节 市场分析概述 一、市场分析的作用 掌握需求变化趋势，预见项目变现能力，市场竞争力、投资绩效、获利程度。从而减少盲目性，增强经营管理的主动性； 利于做好投资决策； 为价格及营销策略提供基础依据。 第四节 市场分析概述 二、市场分析的限制及程度 市场分析的限制 费用 时间 技能 偏好 第四节 市场分析概述 二、市场分析的限制及程度 市场分析的深入程度 第五节 市场调查与预测 一、市场调查的方法与程序 方法 询问法：访谈、电话、信函、置流问卷 观察法：直接观察、间接观察 实验法：实验求证法、随机尝试法 第五节 市场调查与预测 一、市场调查的方法与程序 市场调查的程序： 提出问题，确定调查目的 决定收集资料的方法（第一手资料、第二手资料） 设计调查表 数据处理、分析与解释 提出调查报告 第五节 市场调查与预测 二、市场预测的种类与方法 市场预测的种类： 现状、供需、价格、竞争力、风险 时间跨度、范围、深度 市场预测的方法： 直观判断 集体判断法 专家意见法 第五节 市场调查与预测 二、市场预测的种类与方法 市场预测的方法： 直观判断 专家意见法 专家会议 德尔菲法 德尔菲法 1964年兰德公司提出 优点：成熟、省费用、效果好、实用性强 缺点：需要多轮反复、专家密切配合 第五节 市场调查与预测 德尔菲法（ Delphi Method ）简介 德尔菲是古希腊地名。相传太阳神阿波罗(Apollo)在德尔菲杀死了一条巨蟒，成了德尔菲主人。阿波罗不仅年轻英俊，而且对未来有很高的预见能力。在德尔菲有座阿波罗神殿，是一个预卜未来的神谕之地，于是人们就借用此名，作为这种方法的名字，首次是用于预测技术。 第五节 市场调查与预测 德尔菲法（ Delphi Method ）简介 1964年美国兰德(RAND)公司的赫尔默(Helmer)和戈登(Gordon)发表了《长远预测研究报告》，首次将德尔菲法用于技术预测中，以后便迅速地应用于美国和其他国家。除了科技领域之外，还几乎可以用于任何领域的预测，如军事预测、人口预测、医疗、保健预测、经营和需求预测、教育预测等。此外，还用来进行评价、决策和规划工作，并且在长远规划者和决策者心目中享有很高的威望。 第五节 市场调查与预测 德尔菲法的基本特征 德尔菲法本质上是一种反馈匿名函询法。其作法是，在对所要预测的问题征得专家的意见之后，进行整理、归纳、统计，再匿名反馈给各专家，再次征求意见，再集中，再反馈，直至得到稳定的意见。其过程可简单图示如下：匿名征求专家意见——归纳、统计——匿名反馈——归纳、统计……，若干轮后，停止。 总之，它是一种利用函询形式的集体匿名思想交流过程。它有区别于其他专家预测方法的三个明显的特点。它们是：匿名性、多次反馈、小组的统计回答。 第五节 市场调查与预测 德尔菲法的程序 首先注意，德尔菲法中的调查表与通常的调查表有所不同。通常的调查表只向被调查者提出问题，要求回答。而德尔菲法的调查表不仅提出问题，还兼有向被调查者提供信息的责任。它是专家们交流思想的工具。　　在德尔菲法过程中，始终有两方面的人在活动：一是预测的组织者；二是被选出来的专家。德尔菲法的程序是以轮来说明的。在每一轮中，组织者与专家都有各自不同的任务。 第五节 市场调查与预测 德尔菲法的程序 第一轮：①由组织者发给专家的第一轮调查表是开放式的，不带任何框框，只提出预测问题。请专家围绕预测主题提出预测事件。如果限制太多，会漏掉一些重要事件。②预测组织者要对专家填好的调查表进行汇总整理，归并同类事件，排除次要事件，用准确术语提出一个预测事