明华·龙洲半岛项目运营思路研讨.pptVIP

本报告严格保密 明华·龙洲半岛项目运营思路研讨 谨呈：明华建筑集团有限公司 提供：重庆玖品房地产策划有限公司 事由：项目运营思路研讨 时间： 2008年9月 报告的技术思路：一切行动从问题入手 市场分析 核心行动 渠道建立 现在的市场是怎样的情况，我们该怎样去应对？ 让客户做一个全是标准答案的多选题。 建立起客户认知及看房的渠道。 市场分析 07年1-8月与08年1-8月对比成交情况对比情况 59% 5124 3227 成交均价（元/㎡） -41% 2239016 3822475 成交金额（万元） -50% 5899093成交面积（㎡） -42% 72806 125431 成交量（套） 同期相比 2008年1-8月 2007年1-8月 年份 市场特征表现为除价格在攀升外，成交陷入低迷！ ☆ 消费者持币待购，市场观望气氛浓厚 ☆ 价格小幅下跌，楼盘促销政策多样 ☆ 品质时代来临，营销竞争加剧 ☆ 开发商面临考验，实力者先行 项目情景 项目处于“边缘化”的区位态势 ?结论一：项目与鱼洞老城区存在一定距离，生活配套、交通尚不完善！ 鱼洞老街 本案 江南华都 颜龙山水城 龙领国际 巴南行政中心 ?结论二：目前项目除了江景资源，其他资源较为匮乏！但随着龙洲湾的建 设，将有较大的发展空间。 竞争楼盘 整体销售状况低迷！ 龙领国际 核心竞争力：地段\规划 建面回收价格： 3700-4000元/㎡（两房） 3400-3900元/㎡ （三房） 主力户型回收总价：30—51万 颜龙·山水城 核心竞争力：景观\规划 建面回收均价： 3400元/㎡（看江） 3100元/㎡（不看江） 主力户型回收总价：28—46万 ?情况一：目前区域内以高层、小高层建筑为主。 ?情况二：目前区域内主力户型为两房、三房，户型面积在80-120㎡之间。 总价约30-46万/套。 56-73 3661 17 170.1 A5 30-52 3181 33 149.73 A6 16 175.47 A5 83-89 4006 17 215.01 A4 69-80 4374 33 168.57 A3 57-66 4256 33 143.68 A2 53-62 3912 33 147.06 A1 总价 （万元／套） 均价 （元／㎡） 套数 （套） 建筑面积 （㎡） 房号 项目分析 价格偏高，处于“无的放失” 51-66 20 115.16-156.36 E2组团 49-64 80 115.16-156.36 E1组团 43-62 40 99.93-134.65 D组团 38-60 70 89.33-146.47 C组团 总价 （万元／套） 套数 （套） 建筑面积 （㎡） 房号 高层 花园洋房 ?高层： 主力户型面积： 143-149㎡ 主力户型总价： 30-52（不看江） 53-66（看江） ?花园洋房： 主力户型面积： 113-136㎡ 主力户型总价： 40-52万元 高层总价远高于洋房意味着什么？ 市场及项目整体小结 2、项目在地段、交通及配套上不具优势，仅靠江景、品牌支撑其高于区域市场其他楼盘的价格。 1、房地产市场由去年第四季度“信贷真空”造成的观望态势，转变成今年上半年的“信心危机”，接下来有可能形成“债务-通货紧缩”型的下滑，楼市的低迷态势还将持续。 3、项目在包装、推广方面力度欠缺、针对性弱，加之价格偏高，推广效果不够理想 4、区域内暂无洋房项目，将是项目营销的一个突破口。 报告的技术思路：一切行动从问题入手 市场分析 核心行动 渠道建立 现在的市场是怎样的情况，我们该怎样去应对？ 让客户做一个全是标准答案的多选题。 建立起客户认知及看房的渠道。 营销战略导向 □ 调整价格，强占区域市场份额 □ 把备选答案也握在自己手中 □ 并拢双脚，同时发力向前跳 客户分析 内、外部的综合比较造成了客户流失 客户看房 看高层：与其他楼盘比较总价太高——买不起！ 看洋房：不看江还与看江楼盘一个价——不想买！ 看高层吧 看洋房吧 最终的结果——还是到其他地方看看吧！ 价格形象，通过价格定位让客户的比较局限在高层与洋房 ■拉近项目高层与洋房的总价，让客户在项目内部有更多的选择。 ■让客户在与其他项目的比较中就会想起： 都有江景资源 地段都还不错 总价都差不多，但单价太诱人了！